내 집 마련을 위해 청약을 기다리고 계시던 분들에게는 이번 분양가 상한제 개편이 어떤 영향을 미치게 될까요. 윤석열 정부의 분양가 제도 운용 합리화 방안 발표에 따라 분양 가격 상승이 이뤄질 것으로 전망되면서 청약을 기다리는 실수요자들의 관심이 고조되고 있습니다.
또한 신규 아파트 청약자들뿐만 아니라 조합과 시공사 간 갈등으로 공사 중단이라는 초유의 사태를 맞이하고 있는 둔촌주공아파트와 같은 재건축 아파트의 일반 분양 가격도 상승할 것으로 예상되어 주택자금이 부족한 실수요자들에게 부담이 될 전망이라고 합니다.
이렇듯 분양가 상한제 개편 관련해 많은 뉴스를 접할 수 있는 만큼 분양가 상한제 정의부터 개편되는 내용에 대해 알아보겠습니다.
분양가 상한제 개념 및 적용 조건
분양 가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하고, 실수요자들이 분양받을 수 있도록 분양가의 상한을 일정 수준 이하로만 분양할 수 있도록 관리하는 제도입니다. 1977년 가격을 전국 일률 적용하는 공영주택법을 시작으로 2022년 현재 민간택지 적용까지 확대하면서 정부의 부동산 시세를 안정시키기 위한 하나의 전략으로 정부마다 다른 전략을 가지고 시행되고 있습니다.
또한 모든 지역에 적용되는 것이 아닌 투기과열지구에서 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 청약경쟁률이 직전 2개월 모두 5:1 초과한 경우 또는 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 증가한 경우 분양가 상한제를 적용하고 있습니다.
분양가 상한제 개편 이유
높은 분양가를 잡고 합리적인 분양 가격 설정을 통해 실수요자들이 집을 분양받을 수 있도록 하는 순기능이 있음에도 불구하고 많은 문제가 발생하고 있습니다. 어떠한 부작용이 발생했는지 알아보겠습니다.
첫째, 이번 둔촌주공 사태에서도 찾아볼 수 있듯이 건설 원자재 물가가 상승하게 될 경우 시공사는 이익을 최소화한 공사를 진행할 수밖에 없게 되면서 재건축의 경우 조합원들에게 이 비용을 전가하면서 조합과의 갈등을 야기하고, 신축 아파트의 경우 시공사의 포기 또는 저품질 시공 등의 문제를 야기하였습니다.
둘째, 낮은 수익성은 시공사가 분양을 계속 미루게 돼 결국은 공급을 위축시켜 부동산 가격을 상승시켰습니다. 특히 서울의 경우 택지가 부족하여 대부분의 주택을 재개발, 재건축에 의존하는 만큼 분양 지연은 부동산 가격 상승에 많은 영향을 끼쳤다고 생각할 수 있습니다.
셋째, 재건축 및 재개발과 같은 민간 개발에도 이 제도를 적용함에 따라 주번 시세대로 분양하는 것이 아닌 낮은 가격으로 분양함에 사유재산 침해에 대한 문제도 있습니다.
마지막으로 주변시세 대비 낮은 가격으로 분양하기 때문에 청약 경쟁률 과열을 야기하고, 로또 청약을 위해 불법적인 방법까지 동원하는 등 오히려 부동산 시장을 교란할 수 있습니다.
분양가 상한제 개편으로 인한 시장 전망
그렇다면 이번 분양가 상한제 개편에 시장은 어떻게 반응하게 될까요.
일단 시공사 수익을 보존하게 되면 공급이 늘어날 수 있습니다. 재건축, 재개발과 같은 정비사업뿐만 아니라 신규 주택 공급 등 공급이 확대될 수 있습니다. 또한 청약 과열을 방지하여 실수요자들이 청약의 기회가 증가할 수 있다는 순기능도 예상됩니다. 다만, 분양가가 상승하는 만큼 분양을 받는 수분양자의 부담이 증가할 수 있습니다.
상기와 같이 장단점이 있는 만큼 여론의 반응도 첨예하게 엇갈리고 있다고 합니다. 정부의 경우 공급의 증가로 인해 부동산 가격이 안정을 되찾을 수 있다고 확신하는 반면, 반대의 경우 분양 가격 상승으로 인해 부동산 매수세가 감소하여 시세가 더 악화할 수 있다고 주장하고 있습니다. 이러한 반대 여론의 의견을 수렴하여 원안인 분양가 상한제 폐지에서 개편으로 조정을 한 것으로 생각됩니다.
부동산 정책이라는 것이 장점만 있을 수도 없고, 단점만 있을 수도 없는 양날의 검인 것 같습니다. 다만 이번 제도 개편이 시장의 자율성을 지켜줌으로써 시장의 안정화에 기여를 했으면 하는 바람입니다. 그리고 건설사 수익성도 개선되어 공급이 많아지고, 증가한 공급을 통해 선택의 폭이 넓어져 실수요자들이 외면받지 않으며 서로 윈윈할 수 있으면 합니다.
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