지난 글에서 새 정부의 재건축 규제 완화 방안 중 재건축 초과이익환수제 관련 알아보았습니다. 이번엔 제도의 근본이 되는 재건축은 왜 하는 것이며, 어떠한 절차로 이루어지는지 알아보겠습니다.
재건축
재건축이란 주택공급 차원에서 기존의 노후화된 아파트를 헐고 새로 짓는 것을 말합니다. 재건축과 재개발을 혼동하시는 분들도 있는데 간단히 말하자면 재건축은 주택 공급의 목적으로 노후화된 주택을 헐고 신규 주택을 공급하는 것이라면, 재개발은 노후화된 주택뿐만 아니라 도로나 상하수도 등의 기반 시설까지 정비함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 것으로 이해하시면 됩니다.
재건축 시행 조건
재건축의 경우 소유주들이 무조건 조합을 설립한다고 재건축을 진행할 수 있는 것은 아닙니다. 아파트가 재건축되기 위해서는 하기와 같이 4가지 조건에 모두 해당하여야 합니다.
1. 아파트가 지어진 후 30년 이상 경과
2. 1만 제곱미터 이상 부지를 갖춘 300세대 이상의 아파트 단지
3. 소유자 80% 이상의 동의와 동별 3분의 2 이상의 동의
4. 정밀 안전진단 E등급
재건축 절차
상기와 같은 시행 조건들이 충족될 경우 아파트 재건축을 진행할 수 있으며, 절차는 하기와 같습니다.
1. 기본계획 수립단계 : 무질서한 정비사업 방지 및 도시기능 보존, 정비 등을 위한 기본 방향성을 수립합니다.
2. 안전진단 : 예비 안전진단 (현지 조사), 정밀 안전진단 (기술적 분석), 적정성 검토의 3단계로 구분되며, 정밀 안전진단 E등급 판정 시 적정 재건축 사업지로 결정합니다. 참고로 정밀 안전진단은 A부터 E까지 총 5단계로 구분되며, 가장 낮은 단계인 E등급에 해당하여야만 재건축 사업으로 판정됩니다. 그 상위 단계의 경우 조건부 재건축 또는 유지보수를 판정받게 됩니다.
3. 정비계획 수립 및 정비구역 지정 : 기본계획을 해당 구역의 특성에 맞게 구체화한 계획을 수립하고, 재건축할 수 있는 지역을 지정합니다.
4. 추진위원회 구성 : 재건축 조합 설립을 목적으로 구성된 임시 단체로서, 조합이 설립될 때까지 안전진단 지정 신청 및 조합설립인가 준비 등의 업무를 진행합니다.
5. 조합설립인가 : 아파트 소유자로 구성된 단체로써, 각 조합원 개인을 대행하여 시공사 선정, 사업시행인가 및 관리처분 인가 등 해당 기관의 승인을 받는 업무를 진행합니다.
6. 사업시행인가 : 재건축 사업에 관한 모든 사업내용(조합 확정, 건축 허가 등)을 해당 기관과 확정하고 최종 승인을 받습니다.
7. 관리처분계획인가 : 조합원 부동산 평가에 따른 신규 건축물 배분 기준에 대해 정의하고 해당 기관의 승인을 받습니다.
8. 이주 철거 및 착공 신고 : 공시된 이주 기간 내 조합원의 이주가 진행되며, 이주가 완료되면 기존 아파트의 철거 및 신규 아파트 착공에 들어가게 됩니다.
9. 분양 : 일반분양과 조합원 분양으로 구분됩니다. 이 중 일반분양은 재건축 조합원에게 공급하고 남은 물량을 조합원이 아닌 일반인들에게 분양하는 것으로 초과분이 20세대 이상이어야 합니다. 20세대 미만의 경우 지역 조합원에게 임의로 공급됩니다.
10. 준공 및 입주 : 신규 아파트가 완공된 후 해당 기관에서 건물을 사용할 수 있다는 사업 검사필증을 받고 입주를 진행합니다.
11. 이전고시 및 청산 : 분양받는 사람에게 소유권을 이전하고, 조합을 청산하게 되면 모든 재건축 과정이 마무리됩니다.
아파트 재건축의 경우 많은 소유자가 모여 사업을 진행하다 보니 조합원들의 분쟁, 조합장 선정 및 해임 관련 다툼, 시공사 선정 관련 논쟁, 해당 기관의 반려 및 승인 절차 지연 등 많은 이슈가 존재하게 되며, 이런 많은 이슈를 조율하며 진행해야 하는 사업입니다. 그렇다 보니 통상 짧게는 7년에서 길게는 10년 이상까지 소요되기도 합니다.
재건축 주택에 대해 투자하기 위해 공부하시는 분들께서는 해당 아파트의 재건축 진행 상황 및 조합 관계 등을 면밀히 알아보시고 투자를 진행하시길 바랍니다.
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