임대차 3법이란?

현재 내가 전세 또는 월세로 거주하는 세입자이거나, 소유하고 있는 주택을 통해 주택 임대업을 하는 집주인이던 우리는 모두 임대차 3법이 무엇인지는 알고 있어야 합니다. 우리는 임대차 3법에 대해 제대로 이해함으로써 부당한 임대차 계약으로 피해를 보지 않는 현명한 임대인, 임차인이 될 필요가 있습니다.

 

임대차 3법

임대차 3법이란 계약갱신청구권, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제를 핵심으로 하는 법안으로 주택 임대차 계약 시 임차인을 보호하기 위해 시행된 제도입니다. 2020년 7월 31일 임대차 3법이 시행된 이후 2년이 지난 올해 7월 계약갱신청구권 및 전·월세 상한제의 만기가 도래하는 시점이 오고 있으므로 이 제도에 대한 관심이 고조되고 있습니다.

1. 계약갱신청구권 개념

임차인은 임대인에게 1회에 한하여 전·월세 계약의 갱신을 요구할 수 있다는 법령으로 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 임차인이 계약갱신청구권을 요구하면 추가로 2년을 더 거주할 수 있으며, 임대인은 특별한 사유 없이 거절할 수 없기 때문에 임차인의 안정적인 주거를 보장해 줄 수 있는 제도입니다.

 

1) 계약갱신청구권에 대해 임차인으로서 궁금한 점

(1) 계약갱신청구권의 통지는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 그사이에 통지해야 합니다. 단, 2020년 12월 10일 이전 체결한 계약은 계약 만료일 1개월 전까지 행사할 수 있습니다.

 

(2) 계약갱신청구권 행사 방식은 문자, 카톡, 전화 등 다양한 방법을 통해 임대인에게 알릴 수 있습니다. 다만, 문자와 같이 임대인이 해당 내용을 수신했는지 증거가 남지 않는 방식보다는 카톡과 같이 수신인이 읽은 것이 확인된다거나, 전화할 때 녹음하는 방법으로 증거를 남기는 것이 좋습니다.

 

(3) 임차인이 계약갱신청구권을 행사해도 무조건 2년을 살 필요는 없습니다. 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 단, 계약 만료 전이라면 3개월간의 임대료는 납부하셔야 합니다.

 

(4) 양도세 비과세 적용 등을 위해 집주인이 직접 산다고 계약 갱신을 거부하였으나, 실제 실거주가 아닐 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

(5) 지난 계약 연장 시 별도의 의사표시 없이 재계약이 된 경우인 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사에 포함되지 않기 때문에 다음 계약 연장 시 권리 행사를 할 수 있습니다. 즉 임대료 측면에서 볼 경우 묵시적 갱신은 기존 임대료 그대로 계약이 연장되지만, 계약갱신청구권을 행사하면 임대료가 5% 내에서 인상됩니다.

 

(6) 기존 임대인이 집을 다른 사람에게 팔아서 임대인이 바뀌게 되었을 경우, 기본적으로는 기존 임대차계약을 승계하게 되나, 새로운 임대인이 실거주 목적으로 집을 구매했다고 하면 계약갱신이 거절될 수 있습니다. 다만, 집주인이 거짓말을 했을 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

2) 계약갱신청구권에 대한 임대인으로서 궁금한 점

임대인의 입장에서는 어떠한 사유로든 거부권을 행사할 수 없다는 점에서 불합리하다고 생각할 수 있습니다. 그렇기 때문에 하기와 같은 사유들은 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

(1) 임차인이 2 연체한 사실이 있는 경우는 거절할 수 있습니다. 여기서 2 연체란 2달 연속 또는 2번의 연체를 의미합니다.

 

(2) 임차인이 계약 목적에 부합하지 않는 사유로 주택을 사용 및 전대했을 경우에도 갱신하지 않을 수 있습니다.

 

(3) 주택이 고의나 중대한 과실로 파손이 되었거나, 주택이 주거 기능을 상실했을 경우에도 거절할 수 있습니다.

 

(4) 임대인 본인 및 직계가족이 실거주하려는 목적이거나, 최초 임대차 계약 체결 시 재건축 등의 이유로 계약 종료 기간을 명확히 고지했을 경우는 당연히 임대인은 계약갱신청구권을 인정하지 않을 수 있습니다.

 

 

2. 전·월세 상한제 개념

전·월세 상한제는 말 그대로 임대차 계약을 갱신할 때 전·월세 금액을 올리는 것에 대해 상한선을 마련한 제도입니다. 현재 제한 범위는 5%이며, 계약갱신청구권을 행사했을 경우 임대료 상승 폭을 제한할 수 있습니다.

 

예를 들어 전세보증금이 2억원일 경우 임대인은 2억원의 5%인 1천만원까지만 전세보증금을 증액할 수 있습니다. 여기서 5%는 상한선이므로 무조건 1천만원 증액이 아닌 임대인과 임차인이 협의하여 5% 안에서 정할 수 있습니다.

 

다만, 5%를 초과하여 임대료 인상을 할 경우, 임차인의 계약갱신청구권 행사에 의한 계약 연장으로 인정하지 않아, 임차인은 임차계약이 종료되기 전에 계약 청구갱신권을 행사할 수 있습니다.

 

3. 전·월세 신고제 개념

앞서 2020년 7월 시행된 계약갱신청구권 및 전·월세 상한제에 비해 1년이 지난 2021년 6월부터 시행된 전·월세 신고제는 임대차 계약에 대해 해당 지자체에 계약 후 30일 이내에 신고해야 하는 의무입니다. 신고해야 하는 임대차 계약의 범위는 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원이 초과하는 계약에 대해서 적용됩니다.

 

전·월세 신고는 임차인과 임대인 둘 다 하는 게 원칙이지만, 임대차 계약서에 임차인과 임대인의 도장이 다 날인되어 있다면 한 명만 신고해도 됩니다. 다만 임차인이 확정일자를 받아야 하므로 일반적으로는 세입자가 합니다.

 

전·월세 신고제의 경우 임대차 계약에 대해 신고하지 않을 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과될 예정이었으나, 시장의 반발로 계도기간 종료 예정이었던 2022년 6월 1일에서 1년을 더 연장하여 2023년 6월 1일까지 계도기간을 가질 예정입니다.

 

 

임대차 3법이 도입된 이후 많은 허점이 발견되어 임차인을 제대로 보호하지 못하고 있으며, 전세매물이 줄어 실질적으로 전세가가 폭등하고 있다는 부정적인 의견들도 많습니다.

 

그러나 한편으로는 임차인의 권리가 보호되어 전세 난민을 줄이는 데 크게 기여했으며, 실거래 신고로 인해 정확한 실거래 정보가 집계되는 등 긍정적인 의견들도 많습니다. 많은 분이 임대인 또는 임차인인 만큼 이 법에 대해 명확히 이해하고 내 상황에 맞게 적용할 필요가 있습니다.