LTV, DTI, DSR 개념 및 비율과 변경 전망

부동산 관련 뉴스를 보다 보면 LTV, DTI, DSR 관련 규제를 강화 및 완화했다는 소식을 많이 접할 수 있습니다. 그때마다 우리는 블로그 및 뉴스를 찾아보며 각 용어에 대한 정의를 찾아보지만, 매번 헷갈리기만 합니다. 한 번 보면 잊어버리지 않도록 최대한 쉽게 설명해보도록 하겠습니다.

 

주택담보대출비율 LTV 개념 및 적용 비율

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LTV란 Loan To Value ratio의 약자로 본인이 매매 예정 또는 소유한 주택을 담보로 대출을 얼마까지 받을 수 있는지를 나타냅니다. 부동산의 매매대금의 경우 모든 금액을 현금으로 지급할 수 있는 사람은 거의 없으므로 대출받는 경우가 대부분인데요. 이때 LTV가 매매할 주택을 담보로 대출받을 때 한도가 됩니다.

 

즉 만약 내가 8억 원의 아파트를 매매할 경우 LTV가 50%, 70% 일 경우 대출은 각 8억의 50%인 4억 원, 8억의 70%인 5억 6천만 원을 대출받을 수 있다는 의미입니다.

 

이러한 LTV 비율은 규제지역이 투기과열지구 및 조정대상지역인지에 따라 다르게 적용됩니다. 먼저 투기과열지구 LTV 비율에 대해서 알아보겠습니다.

금액 구간	LTV 비율	비고
6억 원 이하	60%	서민, 실수요자 우대 적용 시
6억 원부터 9억 원 이하	50%	서민, 실수요자 우대 적용 시
9억 원 이하	40%
9억 원 초과	20%
15억 원 초과	주택담보대출 불가

여기서 많은 분이 헷갈리는 부분이 만약 10억 원 아파트 매매 시 대출을 9억 원 초과 물건이기 때문에 10억 원의 20%인 2억 원을 대출받을 수 있다고 계산하시는 분이 많은데, 금액 구간은 초과하는 금액에 대해서만 적용되므로 9억 원 까지는 40%, 9억을 초과하는 1억 원의 경우 20%가 적용되므로, 총대출 가능 금액은 (9억 원 x 40%) + (1억 원 x 20%)인 3억 8천만 원입니다.

 

조정대상지역의 경우 투기과열지구 대비 LTV 비율 한도가 상향됩니다.

금액 구간	LTV 비율	비고
5억 원 이하	70%	서민, 실수요자 우대 적용 시
5억 원부터 8억 원 이하	60%	서민, 실수요자 우대 적용 시
9억 원 이하	50%
9억 원 초과	30%

마지막으로 비규제 지역의 경우 무주택 가구의 경우 70%까지 대출이 가능합니다.

 

총부채상환 비율 DTI 개념 및 적용 비율

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DTI란 Debt To Income ratio의 약자로 내 소득 중 대출을 갚는 데 쓰는 비용이 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다. DTI는 기존 대출 이자 + 신규 대출의 원금과 이자의 합을 연간 소득으로 나눈 값을 비율로 환산해서 계산합니다.

 

즉 내 소득으로 대출을 갚는 데 무리가 없는지를 판단하는 지표로 가계 부채 부실 위험을 감소시키기 위한 제도입니다. 예를 들면 내 연간 소득이 연 6천만 원일 경우 DTI 50%를 적용하면 연간 상환액이 연 3천만 원이 넘지 않도록 대출의 상한을 제한합니다.

 

DTI의 경우도 규제지역에 따라 다르게 적용됩니다.

투기과열지구	조정대상지역	비고
40%	50%
60%	60%	서민, 실수요자 우대 적용 시

 

총부채 원리금 상환 비율 DSR 개념

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DSR이란 Debt To Service Ratio의 약자로 소득 대비 전체 부채의 원리금 상환액 비율을 의미합니다. DTI와 다른 점은 DTI는 기존 대출의 이자만 합산하지만, DSR의 경우 기존 대출의 이자뿐만 아니라 원금까지도 합산하기 때문에 원금을 상환해야 하는 부채를 보유한 사람의 경우 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어들게 됩니다. DSR 비율의 경우 현행은 40% 이하로 제한이 되어 있습니다.

 

LTV, DSR 변경 및 전망

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현 정부는 LTV에 대해서는 완화, DSR에 대해서는 강화하는 정책을 펼치고 있습니다. 7월부터 생애 최초 주택 구매자에게는 LTV 한도를 지역 및 가격에 상관없이 80%로 완화하고 최대 대출한도는 4억 원에서 6억 원으로 확대하였습니다. 그러나 DSR은 기존 총 2억 원을 초과하는 차주에게만 적용되었으나, 7월 1일부터는 총대출액이 1억 원이 넘는 차주는 연 소득의 40%가 넘으면 은행권에서 추가 대출을 받을 수가 없습니다.

 

가계부채를 안정적으로 관리하면서 무주택자에 대한 혜택은 늘리겠다는 정부의 이러한 변경이 시장에 어떠한 영향을 미칠지 지켜봐야 할 것 같습니다. 다만, 인플레이션으로 인해 금리가 계속 상승하고 있는 현 상황이 DSR에서 원리금을 차지하는 비중을 증가시켜, 소득이 같은 상황에서도 DSR 규제에 걸리게 되면서 실수요자들의 발목을 잡게 되지 않을까 걱정이 됩니다.

 

대출받을 땐 LTV 금액과 내 소득에서 대출이 차지하는 비중이 얼마나 되는지 확인해서 심사하기 때문에, 대출을 고려하여 주택을 매매할 계획인 사람은 사전에 면밀히 알아보고 자금 계획을 세워 실생활에 무리가 안 가는 주택매매를 하시기 바랍니다.