주거용 오피스텔 주택 수 포함 조건 및 투자 유의 사항

항상 오피스텔 하면 아파트의 대체재로써 아파트 매매 및 대출에 대한 규제가 심화하면 관심이 높아졌다가도 부동산 시장 하락세가 시작되면 아파트보다 먼저 영향을 받아 가격이 내려갑니다.

 

올해 역시 부동산 시장이 금리 상승 및 인플레이션 때문에 급격히 냉각되며 오피스텔 시장에도 마이너스 프리미엄 매물이 등장하고 있습니다. 오피스텔 매물이 많아지고, 그 사이에서 옥석을 가리기가 필요한 시점이 다가온 만큼 오피스텔에 대해 미리 알아두면 좋을 것 같아 전반적으로 정리를 해보겠습니다.

 

오피스텔 개념 및 청약 조건

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오피스텔이란 오피스와 호텔의 합성어가 의미하듯 업무시설과 주거 시설을 복합적으로 사용할 수 있는 건축물을 의미합니다. 다만 업무시설이 50% 이상, 즉 주거시설보다 차지하는 공간이 많아야 합니다. 공간이 업무용과 주거용으로 구분되다 보니 오피스텔의 종류는 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 나누어 부과되는 세금과 법이 다릅니다.

 

또한 주거용 오피스텔의 경우 아파트와 같이 '청약홈'을 통한 온라인 청약도 가능한데, 청약통장의 유무 및 주택 소유 여부 등에 상관없이 만 19세 이상이면 청약할 수 있으며, 가점제가 아닌 100% 추첨제로 이루어지기 때문에 누구나 청약할 수 있습니다.

 

오피스텔 주택 수 포함 여부

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주택 수 비포함 : 청약 및 대출

오피스텔이 주택 수에 포함되지 않는다는 말을 주위에서 많이 들어보셨을 겁니다. 다만 이 말은 청약 및 대출받을 경우에만 해당합니다. 주택 청약의 경우 등기부등본상 주택만 주택 수에 포함합니다. 그러나 오피스텔은 건축법 시행령에 의거 업무시설로 규정하고 있기 때문에 등기부등본상은 주택이 아닌 업무시설입니다. 그러므로 청약 시 주택 수에 산입이 되지 않습니다.

 

또한 대출받을 시에도 등기부등본을 기준으로 금융권은 판단하여 업무시설로 간주하기 때문에 주택담보대출을 받을 수는 없지만, 오히려 요새와 같이 주택 관련 대출 규제가 심화할 때는 오피스텔 전용 담보대출 및 비주택 담보대출 등을 활용하여 지역별 규제 및 LTV를 회피할 수 있어 레버리지 투자에 유리합니다.

 

주택 수 포함 : 세금 산정 시

그러면 오피스텔이 주택 수에 포함되는 경우는 어떠한 경우일까요. 바로 세금 산정 시입니다. 앞서 말씀드린 대로 오피스텔은 건축법상은 업무시설이 맞습니다. 그러나 세법의 경우 등기부등본으로 판단하는 것이 아닌 실질을 기준으로 판단하기 때문에 만약 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 주택과 같은 세금을 부과하고 있습니다.

 

그렇기 때문에 오피스텔을 취득 후 발생하는 종합부동산세, 재산세, 양도세 등은 세무서에서 소유자가 어떻게 활용하고 있는지에 따라 주택 또는 업무시설로 세금을 부과할 것인지에 대해 결정합니다.

 

다만, 취득세의 경우 오피스텔을 취득하는 시점에는 용도에 대해 검증할 방법이 없으므로 주택과 업무시설을 구분 짓지 아니하고 일률 4.6%를 부과하고 있습니다.

 

오피스텔 거주 장단점

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오피스텔 투자를 위해서는 오피스텔 거주 시 장단점을 알아야 추후 공실 예방 및 세입자 불만 등에 대한 원만한 해결이 가능하기 때문에 오피스텔의 장단점을 간략히 요약해보겠습니다.

 

오피스텔 거주 장점

오피스텔은 보통 저층에는 편의 시설 및 병원 등이 입주하기 때문에 멀리 이동 없이 편리하게 생활할 수 있습니다. 또한 역세권 및 주요 입지에 위치하기 때문에 집 앞에서 각종 여가 및 편의시설을 이용할 수 있는 도보권 조건이라고 할 수 있습니다. 그리고 많은 오피스텔의 경우 기본적인 가전 및 가구를 포함하고 있기 때문에 세입자 입장에서는 큰 비용을 절약할 수 있습니다.

 

오피스텔 거주 단점

오피스텔은 구조상 아파트보다는 빌딩과 같은 구조를 가지고 있기 때문에 통풍 및 환기가 어렵습니다. 또한 일부 중대형 평형에 대한 바닥난방 규제까지 존재합니다. 그렇기 때문에 오피스텔은 여름엔 덥고, 겨울엔 춥다는 불평을 주위에서 들어보셨을 겁니다.

 

오피스텔은 아파트보다 세대 수가 적기 때문에 관리비가 비쌉니다. 이외에도 건축법상 아파트에 비해 자유롭기 때문에 소음 및 누수 등 주거 이슈에 많이 노출되어 있습니다.

 

주거용 오피스텔 투자 유의 사항

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오피스텔은 아파트의 대체재 격으로 인식되기 때문에 실수요자들에게 필수재는 아닙니다. 그렇기 때문에, 입지가 정말 중요합니다. 입지가 좋지 않을 경우 공실 리스트가 그만큼 증가합니다. 그렇기 때문에 가급적 역세권 중에서도 유동 인구가 많고 직장 주거 근접성이 좋은 오피스텔을 선택하여야 합니다.

 

또한 오피스텔의 경우 주변 시세 파악이 어렵고, 아파트 시세와 직접적인 비교가 불가하며, 분양 시 분양이 잘되게 하기 위해 월세도 주변 시세보다 높여 잡는 경우도 있기 때문에 가급적 새로 지어진 오피스텔보다는 입주한 지 3~4년 정도 지나 시세 및 월세가 검증된 곳을 매매하는 게 좋습니다.

 

마지막으로 다시 한번 강조하고 싶은 부분은 오피스텔은 아파트보다 감가상각이 심해서 시세차익을 보기는 어려운 부동산이므로 월세 수익률을 면밀히 따져보고 투자하시기 바랍니다.