임차인이 세놓는 전전세, 전대차 계약 주의사항

전월세 가격이 지속해서 상승하고 있을 때 저렴하게 세를 사는 방법이 있습니다. 바로 세입자가 다시 세를 놓는 전전세와 전대차를 활용하는 것입니다. 그러면 전전세와 전대차의 차이에 대해 먼저 이해하고 주의사항은 무엇인지 알아보겠습니다.

 

집주인 동의 불필요 전전세 계약

---

전전세는 집 소유자의 동의 없이 임차인이 다른 사람에게 임차할 수 있습니다. 왜냐하면 임차인이 해당 주택에 전세를 얻을 때 본인의 전세 보증금을 보호받기 위해 전세권 설정등기를 설정하였기 때문입니다.

 

전세권 설정등기를 하게 되면 전셋집을 직접 지배할 수 있는 권리가 임차인에게 있기 때문에, 임대인의 허락 없이도 임차인이 재임대를 할 수 있습니다. 다만, 집주인이 기존 전세 계약 시, 전전세 금지 조항을 계약 내용에 포함했다면 기존 임차인은 전전세를 할 수 없습니다.

 

전전세 임대 시 주의사항

다만, 전전세를 할 경우에 반드시 인지해야 할 사항이 있습니다.

첫째, 전전세의 보증금은 기존 전세보증금보다 크면 안 됩니다.

둘째, 전전세 임차인이 주택에 피해를 줬을 경우, 당연히 기존 세입자가 책임을 져야 합니다. 왜냐하면 집 소유자가 집을 빌려준 것은 기존 임차인이지 전전세 임차인이 아니기 때문입니다. 지배할 권리가 임차인에게 있다고 혼동하시면 안 되는 부분입니다.

셋째, 기존 전세 계약 기간이 만료되면 전전세 계약도 만료됩니다. 그렇기 때문에 전전세 계약을 할 시, 전세 기간에 대한 상호 인지는 꼭 필요합니다.

 

전전세 임차 시 주의사항

기존 세입자의 전세권이 1순위인지 확인하고, 전전세 설정등기를 해야 합니다. 그래야만 집주인이 기존 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 문제가 발생하더라도 경매 등을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

집주인 동의 필요 전대차 계약

---

전세를 얻은 집을 다른 사람에게 다시 임차하는 것은 전전세와 전대차 모두가 동일합니다. 다만 두 용어의 차이는 전세권 설정등기 설정 여부에 따라 구분됩니다. 앞서 알아본 것처럼 기존 세입자가 전세권 설정등기를 했다면 전전세, 전세권 설정등기를 하지 않았다면 전대차라고 합니다.

 

전대차는 기존 임차인이 전세권 설정등기를 설정하지 않았기 때문에 임차한 주택에 대한 지배할 권리가 존재하지 않습니다. 그렇기 때문에 임차받은 주택을 다시 임차할 경우 원소유주의 동의가 필요한 것입니다.

 

만약 기존 임차인이 이를 어기고 전대차 계약을 맺을 경우, 집주인은 임대차 계약을 해지하고 신규 세입자를 나가라고 할 수 있습니다. 다만, 기존 임차인이 주택의 일부분만 임대할 경우는 집주인의 동의가 없어도 됩니다.

 

전대차 임차 시 주의사항

전대차 임대 시 주의해야 할 사항은 상기 전전세의 주의사항과 보증금 액수 및 계약기간에 대해서는 동일합니다.

다만 임차 시 주의사항은 다릅니다. 주택에 하자가 생겼을 경우 기존 임차인이 책임을 져야 하는 전전세와는 달리, 전대차의 경우는 전차인, 즉 전대차를 얻은 임차인에게 손해배상의 책임이 있습니다.

 

그리고 한 가지 더 주의해야 할 중요한 사항이 있습니다. 바로 전대차 계약을 할 경우 전대차 계약자는 기존 임차인이 이사한 후 2주 이내에 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 하지 않을 경우는 보증금을 보호받을 수 없습니다. 그 이유는 보증금 및 월세를 지급한 사실만을 가지고는 대항력을 가질 수 없기 때문입니다.

 

집값이 조정받고 있다고는 하나 여전히 높은 집값과 금리 상승에 따른 이자 비용 부담이 늘어나는 시기에 내 집 마련에 대한 꿈을 실현하기는 두려운 것이 사실입니다. 그렇다면 값싸게 전전세와 전대차를 활용하여 돈을 아끼면서 시드 머니를 마련하여 집값이 적정 수준에 도달하였을 때 내 집 마련의 꿈을 실현하는 것도 하나의 방법이 될 것 같습니다.