양도소득세 비과세 조건 및 개정사항

부동산 매매 시 수익률에 가장 많이 영향을 주는 것이 양도소득세이며, 그렇기 때문에 부동산 정책을 개편할 때 가장 먼저 조정하는 세금 중 하나입니다. 현 정부도 가장 먼저 시행한 부동산 정책이 일시적 1세대 2주택자 비과세 조건 완화 및 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 양도소득세 관련입니다. 부동산 매매 시 수익을 보전할 수 있도록 양도소득세 관련 비과세 조건 개정사항 및 세율 등에 대해 알아보겠습니다.

 

양도소득세 비과세 조건 및 개정사항

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양도소득세란 집을 팔 때 발생하는 이익에 대해 내야 하는 세금입니다. 말 그대로 이익에 대해 부과되는 세금이므로, 집을 매도할 때 손해를 볼 경우는 양도소득세가 부과되지 않습니다.

 

• 2년만 보유하면 양도소득세 면제되는 1세대 1주택자

12억 원 이하의 주택을 보유한 1세대 1주택자의 경우 2년 이상 보유만 하면 집을 매도할 때 양도소득세가 부과되지 않습니다. 다만, 조정대상지역에 있는 주택을 보유하는 사람은 보유뿐만 아니라 실제로 거주해야지만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 1세대 1주택자의 경우 소유한 주택을 3년 이상 보유하다 매매할 경우 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 장기보유특별공제도 있습니다.

 

• 이사하고 2년 안에만 팔면 비과세 혜택

1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 신규 주택 구입 시 기존 주택에 대해 1년 안에 팔아야 하며, 세대원 전원이 새집으로 이사 및 전입신고를 해야 했습니다. 그러나 실제로 많은 사람이 1년 안에 주택을 팔기 어렵거나, 개인 사정으로 인해 세대원 전원이 이사할 수 없는 사례들이 발생하며 이 제도의 완화가 필요했기 때문에 이를 완화하여 신규 주택 취득일로부터 2년 안에만 기존 주택을 팔면 세대원 전원이 이사 및 전입신고를 하지 않더라도 비과세 혜택을 받을 수 있도록 제도를 개정하였습니다.

 

• 다주택자도 최종 주택 2년만 보유했으면 양도소득세 면제

다주택자의 경우 마지막 1주택을 제외한 모든 소유 주택을 매매한 시점부터 2년을 보유 및 거주해야지만 비과세 혜택을 받을 수 있는 양도소득세 보유 및 거주 기간 재기산 제도라는 게 있었는데, 올해 관련 제도가 폐지됨으로써, 다주택의 매매 시점이 아닌 최종 주택을 실제 보유 및 거주한 기간을 기준으로 비과세 혜택을 받을 수 있도록 개정되었습니다.

 

• 다주택자도 보유 주택 중 2년 이상 보유한 주택을 팔면 중과 배제

기존 다주택자가 집을 팔 시 주택 수에 따라 양도소득세가 중과되었으나, 2023년 5월 9일까지 보유 기간이 2년 이상이 되는 주택을 팔 경우 중과가 되지 않는다. 

 

양도소득세율 및 다주택자 중과

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양도소득세의 기본세율은 총 8개의 과표구간으로 구분되며, 양도소득이 1,200만 원 이하 6%, 4,600만 원 이하 15%, 8,800만 원 이하 24%, 1억 5천만 원 이하 35%, 3억 원 이하 38%, 5억 원 이하 40%, 10억 원 이하 42%, 10억 원 초과는 45%의 양도소득세가 부과됩니다.

 

그러나 다주택자의 경우 주택 수에 따라 기본세율에 중과됩니다. 중과 세율의 경우 주택 수, 조정대상지역 및 일반지역 및 보유기간에 따라 중과세율이 달리 적용됩니다. 조정대상지역 2주택자의 경우 1년 미만의 주택 매매 시 40% 또는 기본세율 +10% 중 세액이 큰 것으로 부과되며, 1년 이상 주택 매매 시 기본세율 + 10%가 부과됩니다. 일반지역 2주택자의 경우 1년 미만 주택은 40%, 1년 이상 주택은 기본세율이 적용됩니다.

 

또한 조정대상지역의 3주택 이상 다주택자의 경우 1년 미만 주택 매매 시 40% 또는 기본세율 + 20% 중 큰 것으로 부과되며, 1년 이상 주택의 경우 기본세율 + 20%가 부과됩니다. 일반지역 다주택자의 경우 1년 미만 주택은 40%, 1년 이상은 기본세율이 적용됩니다.

 

앞서 알아본 바와 같이 양도소득세는 기본세율 자체도 높을 뿐만 아니라 다주택자의 경우는 중과 세율까지 부과되기 때문에 주택 매매 시 면밀히 따져 보지 않으면, 다른 세금과 합산 시 엄청난 손해를 볼 수도 있습니다. 그렇기 때문에 주택 매매 시 국세청 홈페이지를 방문하여 세액계산 요령 및 세율에 대해 명확히 알아보시기를 바랍니다.