윤석열 정부가 시작되면서 재건축 초과 이익환수제(재초환) 완화에 대한 뉴스가 많이 나오고 있습니다. 또한 오세훈 서울 시장까지 재건축 초과 이익환수제 적용 기준을 손봐야 한다고 밝히며 재건축 초과 이익환수제에 대한 시장의 관심이 높아지고 있습니다.
재건축에 관해 관심이 많으신 분들이라면 이 제도에 대해서 잘 아시겠지만, 이제 막 재건축에 관해 관심을 가지셨거나, 부동산 공부를 시작하신 분들이 계실 것 같아 오늘은 재건축 초과 이익환수제에 대해서 알아보겠습니다.
재건축 초과 이익환수제
재건축 초과 이익환수제 또는 재초환이란 보유하고 있는 주택이 재건축 사업을 통해 발생하는 초과 이익에 대해 국가에 일정 부분 납부하는 것입니다. 여기서 초과 이익이란 재건축 과정에서 발생하는 모든 개발 비용과 자연적인 집값 상승분을 제외한 개발이익을 의미합니다.
재건축 초과 이익환수제는 집값이 급등한 2006년 투기수요 억제를 명목으로 시행되었으나, 주택시장 침체 등의 이유로 2013년~2017년까지 한시적으로 유예되었다가 2018년 1월부터 다시 시행되었습니다.
재건축 초과 이익환수제 시행 이유
그러면 왜 재건축 사업을 통해 발생하는 이익이 사유재산에 대해 발생하는 것임에도 불구하고 국가에 부담금을 납부해야 하는지 궁금하실 것 같습니다. 그 이유는 재건축 시 토지이용계획 변경, 토지개발계획 등 세대주의 노력이나 투자 없이 초과 이익을 보는 사람이 생길 경우, 재건축은 투기의 대상으로 집값 상승을 부추길 수 있기 때문입니다.
재건축 초과 이익환수제 시행에 따른 이슈
정부 정책으로 인해 과도하게 발생한 이익에 대해 국가가 환수하겠다는 제도가 왜 이슈일까요. 가장 큰 이유는 초과 이익 환수가 아직 실현되지 않은 미실현 이익에 대해 환수를 하기 때문입니다. 또한 매매하기 전 세금을 납부해야 하므로 추후 시세 조정 및 하락에 대한 미래 리스크가 고려되지 않았다는 것도 논쟁거리가 될 수 있습니다.
재건축부담금 산정 체계
그러면, 현재 재건축부담금의 산정체계가 어떻게 구성되어 있는지 알아보겠습니다.
재건축부담금은 총 6개 구간으로 부과되며, 조합원 1인당 평균 이익이 3천만 원 초과부터 1억 1천만 원 초과까지 부과율을 차등하여 적용하고 있습니다.
| 구간 | 1인당 평균 초과 이익 | 재건축부담금 |
| 1구간 | 3천만원 이하 | 면제 |
| 2구간 | 3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 | 3천만원 초과 이익분의 10% x 조합원 수 |
| 3구간 | 5천만원 초과 ~ 7천만원 이하 | (5천만원 초과 이익분의 20% x 조합원 수) + (2백만원 x 조합원 수) |
| 4구간 | 7천만원 초과 ~ 9천만원 이하 | (7천만원 초과 이익분의 30% x 조합원 수) + (6백만원 x 조합원 수) |
| 5구간 | 9천만원 초과 ~ 1억 1천만원 이하 | (9천만원 초과 이익분의 40% x 조합원 수) + (2백만원 x 조합원 수) |
| 6구간 | 1억 1천만원 이하 | (1억 1천만원 초과 이익분의 50% x 조합원 수) + (2백만원 x 조합원 수) |
초과 이익 계산 시점
초과 이익 계산 개시 시점은 조합설립추진위원회 승인 일자를 기준으로 하며, 계산 종료 시점은 준공 일자를 기준으로 하고 있습니다. 즉, 준공 인가일 주택 가격 - 조합설립추진위원회 승인 시 주택 가격 - 주택 가격 자연 상승분(주변 시세 참조) - 재건축 사업비로 계산할 수 있습니다.
다만, 개시 시점부터 종료 시점까지 기간이 10년을 초과할 경우, 종료 시점부터 역산하여 10년 전이 되는 날을 개시 시점으로 정하고 있습니다.
윤석열 정부의 재건축 초과 이익환수제 완화 방안은 면제 초과 이익 기준을 3천만 원에서 1억 원까지 상향하고, 부담금 부과율 상한을 현행 50%에서 25%까지 낮추는 것을 적극적인 검토 하고 있습니다. 추후 이러한 법령의 개정이 부동산 공급 시장에 미치는 영향을 예의 주시하며 지켜보면 재건축 시장이 부동산 시장에 미치는 영향을 파악하는 데 큰 도움이 될 것 같습니다.
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