상가의 종류, 권리금 및 상가 투자수익률

월세 파이프라인 구축을 위해 아파트 투자 외에도 상가 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 상가 투자를 통한 임대 수익을 얻기 위해 가장 기본이 되는 상가 투자 시 알아두어야 할 용어에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

상가의 종류

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근린상가

주택 및 아파트 등 주거지역 인근에 있으면서 지역 주민에게 생활 편익을 제공하는 집 근처의 상가를 의미합니다. 이러한 근린상가에는 은행, 병원, 약국, 미용실, 학원, 마트 등 우리가 쉽게 찾아볼 수 있는 업종들이 입점해있습니다. 쉽게 말해, 걸어서 10분 거리 내 위치한 동네 상권을 생각하면 됩니다. 동네 상권이기 때문에 근처에 거주하는 주민들로부터 안정적인 수입을 기대할 수 있습니다. 다만, 이러한 근린상가 내 입점해 있는 업종들이 대부분 대형 쇼핑몰 또는 대형 마트 내 입점해 있는 업종들과 겹치는 경우가 많아 경쟁력을 잃으면 안정적인 월수입을 기대할 수 없게 됩니다.

 

단지 내 상가

말 그대로 아파트 단지 안에 있는 상가를 의미합니다. 상가 내 입점 업종은 근린상가 내 입점 업종과 크게 다르지 않습니다. 병원, 학원, 마트 등 우리 생활에 편익을 제공할 수 있는 업종들이 입점해 있습니다. 또한 상가 방문객도 해당 아파트 입주민들이기 때문에 안정적인 월수입을 기대할 수 있습니다. 다만, 근린상가와 마찬가지로 아파트 단지 위주로 대형 마트나 쇼핑몰이 생기기 때문에 상가 경쟁력이 약해져 월세 수입이 불안정해질 수 있다는 리스크가 있으며, 아파트 입주민이라는 주요 고객층이 근린상가보다 안정적으로 확보할 수 있어 월세가 근린상가보다 비싼 경우가 많습니다.

 

스트리트형 상가

최근 신도시에서 많이 찾아볼 수 있는 상가 형태로 아파트 주변 도로를 따라 일렬로 건축된 상가를 말합니다. 개방감을 확보하고 특정 테마를 적용하여 설계하다 보니 과거 상가들의 형태보다 인기가 많은 편입니다.

 

주상복합 상가

주로 지하철역 인근에 지어진 주상복합 아파트 또는 오피스텔 1~3층에 위치한 상가를 의미합니다. 주로 지하철역 인근에 있기 때문에 지하철역을 이용해 이동하는 사람들을 대상으로 안정적인 월세를 기대해 볼 수 있습니다. 다만 지하철역과 연결되어 단점은 월세가 높고 전용면적이 작기 때문에 가성비가 낮을 수 있습니다. 또한 주상복합 상가의 특징이라면 주상복합 아파트 및 오피스텔 입주민이 주요 고객층이기 때문에 1~2인 가구들을 대상으로 한 편의점, 세탁소, 카페, 헬스장 등이 입점하는 경우가 많습니다.

 

상가주택

상가주택도 말 그대로 상가와 주택이 복합된 상가 건물입니다. 주로 아파트 외 주택들이 밀접해 있는 지역에서 쉽게 찾아볼 수 있는 구조로 저층에는 마트, 세탁소, 미용실 등 생활에 편익을 제공하는 업종들이 입점해 있고, 3~4층에는 거주할 수 있는 주택이 있는 것이 특징입니다. 상가주택의 가장 큰 특징은 세법상 주택의 면적과 주택 이외의 면적이 어떻게 되는지에 따라 상가 또는 집으로 세금을 매길 수 있으므로 반드시 살펴봐야 합니다. 상가주택과 주상복합의 차이는 지하철역 근처에 위치하며 층수가 고층으로 구성된 주상복합과는 달리 상가주택은 3~4층의 저층으로 주택 밀접 지역에 위치한다는 것이 다른 점입니다.

 

테마상가

동대문의 밀리오레, 두타, 용산 전자상가, 경동 한약재 시장 등과 같이 동종 상품을 다루는 상가가 모여 있는 것을 말합니다. 테마상가는 소액 투자가 가능하다는 장점이 있지만, 상권 활성화가 개인의 노력으로 될 수 있는 것이 아니기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 하며, 여러 상가가 한 건물에 모여있는 구조로 임대인이 여러 명인 경우가 많아 관리업체의 운영 능력이 중요하기 때문에 잘 알아봐야 합니다.

 

권리금

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권리금이란 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 금액으로 기존 임차인이 보유하고 있던 비품, 인테리어 등의 유형 재산적 가치 및 거래처, 영업 노하우, 상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 이전 및 이용 대가로 지불하는 금액입니다. 이러한 권리금의 종류로는 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 구분할 수 있습니다.

 

바닥권리금

입지가 좋아 주변 교통이 편리하고, 주변 상권이 활성화되어 있는 등 자리에 따른 장소 이익에 대한 대가로 발생하는 권리금입니다. 입지가 좋을 경우 월세도 비싸지기 때문에 신규 임차인으로서 가장 받아들이기 힘든 권리금이기도 합니다.

 

영업권리금

기존 운영하던 업종을 그대로 인수하여 운영할 때 기존 가게의 매출, 운영 노하우, 단골 등 영업 매출에 영향을 주는 긍정적 요소들을 인수하기 위해 대가로 지불하는 권리금입니다.

 

시설권리금

기존 임차인이 사용하던 인테리어, 집기 등을 인수하여 사용할 경우 발생하는 권리금입니다. 시설권리금을 지불할 경우 감가상각을 잘 고려하여 액수를 정해야 하며, 동종 업종이 아닌 다른 업종으로 운영해서 인테리어를 다시 하고, 집기도 새로 갖출 경우는 시설권리금을 지불하지 않는 것으로 협의하셔야 합니다.

 

상가 투자수익률

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상가 투자는 월세 파이프라인을 구축하기 위해 하는 것이기 때문에 상가 투자수익률이 가장 중요합니다. 이러한 상가 투자수익률은 (월세 x 12개월 - 은행이자)에서 매매 가격 - (보증금 + 대출금)을 나눈 값에서 100을 곱하여 계산합니다. 예를 들어 월세 100만 원, 은행이자 200만 원, 상가 매매가 3억 원, 보증금 5천만 원, 대출금 5천만 원인 경우 상가 투자수익률은 [100만 원 x12 - 200만 원 / 3억 원-(5천만 원+5천만 원)]x100을 하면 5%입니다. 상가 투자수익률은 계산할 때 대출금을 포함하지 않는 경우도 있습니다. 그렇기 때문에 투자수익률은 내가 직접 계산해보고 설정해 놓은 목표에 부합하는지 면밀히 따져봐야 합니다.

 

상가 투자는 아파트 투자와는 달리 내가 투자를 잘못할 경우 거주할 수 없기 때문에 위험이 높은 투자입니다. 그렇기 때문에 기본 용어부터 시작해서 상권 분석, 건축물대장, 임대차 계약 작성 등에 관한 공부가 사전에 필요합니다.