용도지역 종류 및 건폐율, 용적률 개념

용도지역 종류에 따라 내 땅이라도 그 위에 지을 수 있는 건축물의 규모와 용도가 결정됩니다. 용도지역은 비단 토지 투자뿐만 아니라 재건축, 재개발 및 내가 거주하고 있는 지역의 시세에도 영향을 미칠 수 있는 주요 원인으로써 명확히 알아두어야 할 필요성이 있습니다. 용도지역의 종류에 대해 알아보기에 앞서 용도지역을 구분하는데 기준이 되는 건폐율 및 용적률의 개념에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

건폐율 및 용적률 개념

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건폐율과 용적률을 산출하는 이유는 건폐율은 도시의 평면적 밀도, 용적률은 입체적 밀도를 관리하기 위함입니다. 즉, 토지를 좌우, 위아래 사용을 규제함으로써 주거인들의 삶의 질을 해치지 않기 위해 국가가 나서서 규제하는 것입니다.

• 건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율 즉, 전체 땅 안에서 내 건물이 차지하고 있는 땅의 면적이라고 이해하면 됩니다. 건폐율은 건축밀도를 나타내는 지표이며, 이에 따라 토지에 대한 건축물 및 인구수를 규제하는 데 활용하고 있습니다. 또한 건폐율에 대한 계산은 건축면적/대지면적 x100으로 산출합니다.

• 용적률

대지면적에 대한 연면적의 비율 즉, 전체 땅 내에서 건축물 각 층의 바닥면적의 합이 차지하고 있는 면적이라고 이해하면 됩니다. 이때 각 층의 바닥면적의 합 중 지하층과 주차장으로 사용하는 지상층 및 거주성이 없는 대피 공간 등은 면적의 합에서 제외합니다. 또한 용적률에 대한 계산은 연면적/대지면적 x100으로 산출합니다.

 

용도지역의 종류

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용도지역을 구분하기 위한 개념을 알아보았으니, 이제 용도지역의 종류에 대해 알아보도록 하겠습니다. 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분합니다. 그리고 이 중 우리가 거주하고 있는 지역은 보통 도시지역 안에 있으므로 도시지역에 대해 상세히 알아보도록 하겠습니다.

• 도시지역

도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 4개의 지역으로 구분합니다. 주거지역은 다시 제1종 전용 주거지역, 제2종 주거전용지역, 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역과 준주거지역으로 구분합니다. 또한 상업지역은 근린상업지역, 유통상업지역, 일반 상업지역, 중심 산업지역, 공업지역은 전용 공업지역, 일반공업지역, 준공업지역, 녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 나누어집니다. 이 중 우리와 밀접한 연관이 있는 주거지역에 대해 좀 더 알아보도록 하겠습니다.

• 제1종 전용 주거지역

단독주택을 중심으로 한 주거환경을 보호하기 위하여 지정된 지역입니다.

건폐율 50%, 용적률 100% 이하로 제한합니다.

• 제2종 전용 주거지역

공동주택을 중심으로 한 주거환경을 보호하기 위하여 지정된 지역입니다.

건폐율 50%, 용적률 100~150% 이하로 제한합니다.

• 제1종 일반주거지역

4층 이하의 주택들을 지을 수 있는 지역입니다.

건폐율 60%, 용적률 100~200% 이하로 제한합니다.

• 제2종 일반주거지역

중층 주택들을 지을 수 있는 지역입니다. 서울특별시 도시계획 조례에 따르면 중층은 7층 이하를 의미합니다. 다만, 일반주거지역의 건물 층수 및 종류 등에 대한 제한은 해당 지자체의 조례로 정할 수 있으며, 도시개발계획에 따라 심의를 거쳐 층수 완화가 되는 경우도 있으니 지자체별 확인이 필요합니다.

건폐율 60%, 용적률 150~250% 이하로 제한합니다.

• 제3종 일반주거지역

층수 제한이 없이 고층 주택을 지을 수 있는 지역입니다.

건폐율 70%, 용적률 200~500% 이하로 제한합니다.

 

앞서 설명한 건폐율과 용적률을 주거지역별로 간단히 표로 그려보면 다음과 같습니다.

주거지역	종류	건폐율	용적률
전용주거지역	1종	50% 이하	50%~100%
	2종	50% 이하	100%~150%
일반주거지역	1종	60% 이하	100%~200%
	2종	60% 이하	150%~250%
	3종	50% 이하	200%~300%
준주거지역	-	70% 이하	200%~500%

용도지역은 앞서 언급한 바와 같이 지역별 도시개발계획에 따라 층수 제한 및 건축할 수 있는 건축물의 종류가 상이하기 때문에 관심 지역에 대한 지자체별 확인이 필요합니다. 또한 해당 지역이 어떠한 모습으로 발전할지를 판가름할 수 있는 중요한 지표 중 하나이므로 반드시 투자 전 염두에 두어야 하며, 용도지역을 확인하기 위해서는 토지이용규제정보시스템 '토지 이음'의 토지이용계획 열람을 통해 확인할 수 있습니다.