부동산 싸게 사는 방법 경매 vs 공매

지속된 금리 인상으로 인해 경매 시장도 싸늘해졌지만, 그로 인해 경매에서 유찰되는 경우가 많이 발생하고 있는 만큼 경매에 대한 관심을 유지하면서 좋은 부동산을 저가에 구입할 기회를 엿보는 자세가 필요한 시기인 것 같습니다. 부동산 물건을 시세보다 저렴하게 살 수 있는 방법으로는 경매와 공매가 있는데 이 둘의 차이가 무엇인지 알아봄으로써 부동산을 어떻게 싸게 살 수 있는지를 알아보도록 하겠습니다.

 

경매 vs 공매

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• 개인 채무 vs 자산 처분

경매가 개인 간의 채무 관계에서 빚을 진 사람이 빚을 갚지 않아 채권자의 요청으로 국가가 개입하여 돈을 빌린 사람의 자산을 처분하는 과정이라면, 공매는 세금을 미납하여 체납자의 자산을 국가가 압류하여 처분하거나 국가기관 및 지자체 등이 보유하고 있는 자산을 처분하는 과정입니다.

 

• 방문 입찰 vs 온라인 입찰

경매는 집행기관이 법원인 만큼 매각 기일에 해당 물건의 지정 법정에서 입찰 가격을 기일 입찰표에 적어 제출하는 방문 입찰 방식으로 이루어지지만, 공매는 집행기관이 한국 자산관리공사 캠코 (KAMCO)에서 진행하며, 온비드 사이트에서 전자입찰 방식으로 진행되기 때문에 직접 방문할 필요가 없습니다. 그렇기 때문에 경매보다는 공매가 시간을 쉽게 낼 수 없는 직장인 또는 개인사업자들이 상대적으로 쉽게 참여할 수 있습니다.

 

• 일시불 vs 할부

공매 재산의 종류는 국유재산, 수탁재산, 압류재산, 유입자산 등으로 나뉘는데 이러한 재산의 종류에 따라 차이는 있으나 잔금을 한꺼번에 내지 않고 할부로 낼 수도 있습니다. 그러나 경매는 잔금을 대금 지급 기한 내에 일시불 납부만 가능하기 때문에 비용 부담이 공매에 비해 큰 편입니다. 그러므로 자금이 부족한 사람들은 공매부터 알아보는 것이 좋은 기회가 될 수 있습니다.

 

• 인도명령제도 vs 직접 명도소송

바로 이 차이점이 공매가 경매에 비해 입찰 방법 및 대금납부 방식이 유리하지만 공매하기 어렵다고 느끼는 부분입니다. 경매는 인도명령제도를 통해 낙찰자가 잔금을 치른 후 임차인에 대해 인도명령을 신청하고, 임차인이 이를 이행하지 않고 해당 부동산에 대해 점유할 경우 법에 따라 강제로 퇴거 조치를 할 수 있습니다. 그러나 공매의 경우 인도명령제도가 없기 때문에 명도 소송을 통해 판결문이 있어야 강제집행 신청을 할 수 있습니다.

 

• 최저입찰가의 10% vs 매각예정가의 10%

경매뿐만 아니라 공매도 일정의 보증금은 있어야 낙찰에 도전할 수 있습니다. 경매는 입찰보증금이 최저입찰가의 10%이고, 공매는 매각예정가의 10%입니다. 그렇기 때문에 보증금은 경매보다 공매가 부담이 더 크다고 할 수 있습니다.

 

• 저감률 20~30% vs 저감률 10%

경매나 공매에 관심이 있는 분이라면 당연히 더 싼 가격으로 사고 싶고, 관심 있는 물건에 대해 자신이 있다면 더 싼 가격에 사기 위해 유찰을 노리는 사람들도 있습니다. 이때 경매는 유찰로 인해 다음 회차의 매각가는 종전 매각가에서 20~30%를 저감해 매각을 실시하고 있으며, 공매는 최초 매각 예정 가격의 10%를 저감해 매각을 진행합니다.

 

이외에도 경매는 낙찰자가 잔금을 치르지 않는 경우 동일 물건에 재입찰을 할 수 없으나 공매는 여러 번 입찰이 가능하고, 경매는 낙찰 물건에 대해 매각 불허가 신청 및 즉시항고 제도가 있으나 공매는 없는 등 많은 차이가 있습니다.

 

앞서 알아보았듯이 경매나 공매나 채무 또는 체납에 의해 국가기관 또는 법원이 개입하여 물건을 시세보다 싸게 내놓는 부동산이기 때문에 물건에 대해 꼼꼼히 알아보고 공부해야 하며, 재산 종류에 따라 대금납부, 명도 책임, 권리 분석 등 많은 점이 다르기 때문에 세심한 주의가 필요합니다.