구축 아파트 재건축 및 리모델링 차이

지난 8/16 대책에서 1기 신도시 재정비 종합계획 발표를 2024년으로 미룬다는 발표를 하면서 재건축에 대한 기대를 품던 1기 신도시 지역에서는 다시 리모델링으로 추진하는 등 방향을 선회하고 있다고 합니다. 왜 1기 신도시 지역에서는 리모델링보다 재건축을 선호하는지 그 차이를 알아보도록 하겠습니다.

 

구축 아파트 재건축 및 리모델링 차이

 

30년 넘은 아파트는 재건축 선호

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간단히 말하자면 건물을 다 부수고 다시 짓는 것이 재건축이라면, 기본 골조는 그대로 두고 대수선하거나 일부 증축을 하는 것을 리모델링이라고 합니다. 이러한 개념만 보더라도 왜 구축 아파트 소유자들이 재건축을 선호하는지 알 수 있습니다. 재건축은 건물을 완전히 부수고 다시 짓기 때문에 집 구조부터 모든 시설물이 새것으로 바뀌게 됩니다.

 

그러나 리모델링은 기본 골조를 유지하고 있기 때문에 인테리어는 새것이라 하더라도 집 구조 자체가 과거형이기 때문에 효율성이 떨어지는 경우를 많이 발견할 수 있습니다. 그렇기 때문에 시장에서 매수자에게 재건축 집이 리모델링 집보다 선호하게 되고, 이는 집값과 연결되기 때문에 재건축을 리모델링보다 선호할 수밖에 없습니다.

 

또한 구축 아파트 소유주들이 재건축을 선호하는 이유는 건물 가치의 상승 외에도 용적률 및 지분에 따라 사업성이 클 경우 대단지로 거듭남으로써 인프라가 잘 갖추어진 명품 아파트로서 자리 잡을 수 있기 때문입니다.

 

부담스러운 분양가 상한제 및 초과 이익환수제, 대안은 리모델링

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그러나 구축 아파트라고 해서 무조건 재건축을 진행할 수 있는 것은 아닙니다. 재건축은 아파트가 30년이 넘어야 추진할 수 있는 반면에 리모델링은 15년 이상 되면 추진할 수 있습니다. 1기 신도시의 경우 이미 30년이 넘은 구축 단지들이기 때문에 리모델링보다 재건축 진행을 원하고 있는 것입니다.

 

또한 안전진단도 최소 D등급 이하여야만 진행할 수 있는 재건축에 비해 리모델링은 수직증축은 B등급 이상, 수평증축은 C등급 이상이면 진행할 수 있습니다.

 

앞서 언급한 대로 재건축하려면 아파트 최소연한 및 안전진단 등급 기준이 까다롭기 때문에 리모델링을 선호할 수도 있습니다. 그러나 리모델링을 선호하는 이유 중 많은 영향을 미치는 것이 바로 재건축 사업에 대한 부동산 규제 때문입니다. 분양가 상한제로 인해 재건축 사업이 큰 이익을 얻을 수 없게 되었으며, 재건축 초과이익환수제로 인해 조합원이 재건축을 통해 얻은 이익이 주변 집값 상승분보다 평균 3천만 원을 넘을 경우, 초과 금액의 50% 이하를 환수하는 제도가 있기 때문에 굳이 리모델링에 비해 오래 걸리는 재건축을 할 필요성이 줄어들었습니다.

 

또한 참고로 재건축은 조합원의 75% 이상이 동의할 경우 추진할 수 있는 반면에, 상대적으로 쉬운 리모델링은 조합원의 67% 이상 동의할 경우 추진이 가능합니다.

 

1기 신도시의 재건축 여부는 무주택자부터 투자자까지 아울러 부동산에 관심이 있는 사람들에게 초미의 관심사일 것입니다. 왜냐하면 1기 신도시의 재건축은 1기 신도시 집값뿐만 아니라, 많은 공급으로 인해 서울 집값 안정화에도 기여를 할 수 있기 때문입니다. 또한 지역별로 신도시 노후 아파트가 빠른 속도로 증가하고 있기 때문에 정부의 빠른 조치가 필요한 부분이기도 합니다.

 

또한 8/16 발표 이후 1기 신도시 재정비를 놓고 1기 신도시 주민들의 반발이 계속 이어지고 있는 지금 앞으로 정부가 어떻게 대처할지 예의 주시하며 1기 신도시 재건축이 주택시장에 미치는 영향에 대해 분석할 필요가 있습니다.