반값 아파트, 토지임대부, 고덕강일지구 3단지가 모두 같은 말?

서울 3억대 아파트, 반값 아파트, 토지임대부 주택 등 얼마 전부터 자극적인 기사가 쏟아지고 있습니다. 아무리 거래절벽으로 인해 집값이 급격히 하락하고 있다고는 하나 서울에서 3억대 반값 아파트를 어디서, 어떻게 살 수 있다는 것인지 알아보도록 하겠습니다.

반값 아파트, 토지임대부 주택 분양, 고덕 강일지구 3단지 사전 예약이 모두 같은 말인 거 아셨나요?

반값 아파트라 불리는 토지임대부 분양이란 쉽게 말해 건물만 분양하는 주택입니다. 우리가 아파트를 청약하여 분양받는다는 것은 내가 사는 아파트 건물뿐만 아니라 그에 따른 땅, 즉 대지 지분까지 소유한다는 것입니다. 그러나 토지임대부 분양은 아파트 건물만 내 소유이고, 땅은 공공기관이 소유하면서 입주자에게 임대하는 방식으로 이루어집니다.

 

건물만 분양하는 이유는 토지는 공공기관이 소유함으로써 분양 가격에 토지 분양가격이 포함되지 않아 낮은 가격으로 공급할 수 있기 때문입니다. 바로 반값 아파트가 될 수 있는 이유입니다.

 

현재 서울 3억대 아파트, 반값 아파트 등 자극적인 기사들이 쏟아지고 있는 이유는 올해 2월에 사전 예약을 시작할 고덕강일지구 3단지의 입주자 모집공고가 지난달 30일에 떴기 때문입니다. 고덕강일지구 3단지는 토지임대부 분양주택으로 분양되는 반값 아파트이며, 추정 분양가격이 약 3억 5500만원 수준으로 서울 3억대 아파트입니다.

 

물론 현재 거래절벽으로 인해 호가가 많이 떨어지는 상황이지만 현재 호가로 볼 때 강일동 대비는 반값 수준이고, 고덕동 대비는 3분의 1 수준으로 분양가격이 낮게 책정되었습니다.

 

최대 5억원, 40년 고정금리 1.9%~3.0% 대출 지원

공공분양주택의 나눔형 유형에 속하는 토지임대부 주택 분양의 경우 대출 지원도 받을 수 있습니다. 분양가의 최대 80% (한도 5억원, LTV 최대 80%, DSR 미적용)을 40년 장기모기지로 연 1.9%~3.0%의 저금리로 대출을 받을 수 있습니다.

 

또한 미국금리 인상으로 인해 은행 대출금리가 지속해서 상승하고 있는 현재 고정금리로 대출을 받을 수 있으니 금리 변동에 대한 부담도 없습니다. 예를 들어 분양가가 3억 5500만원 수준의 고덕강일지구 3단지의 경우 약 2억 8400만원까지 대출을 받을 수 있기 때문에 초기 자본을 약 7100만원까지 낮출 수 있습니다.

 

월 토지임대료 납부, 단 재산세 토지분 납부 X

앞서 말한 대로 토지를 임대하는 방식이기 때문에 일정의 토지임대료를 공공기관에 내야 합니다. 토지임대료는 해당 공공택지의 토지조성 원가를 바탕으로 은행의 3년 만기 정기예금 평균 이자율을 활용하여 산출하는데, 지방자치단체장이 지역별 상황을 고려하여 따로 정할 수도 있습니다.

 

올해 2월 예정된 고덕강일지구 3단지 토지임대부 분양주택의 토지임대료의 경우 월 401,000원 정도로 공고되어 있습니다. 다만, 계약체결 후 2년부터는 평균지가상승률을 고려하여 토지임대료를 증액할 수도 있으니 염두에 두셔야 합니다.

<출처 : 서울주택도시공사 고덕강일지구 3단지 입주자 모집공고>

 

물론 토지를 임대하는 방식이라 토지임대료를 내야 하지만 반대로 토지가 내 소유가 아니므로 토지분 재산세는 내지 않습니다. 그리고 토지임대료 지급 방법이 개선되어 선납방식이 추가될 예정입니다. 분양받는 사람의 상황에 맞게 선택하여 토지임대료를 지불하시면 됩니다. 다만, 선납 할인과 같은 특혜가 없다면 굳이 선납하실 필요는 없어 보입니다.

 

토지 임대는 최대 80년

이러한 토지 임대는 일반 건설사가 아닌 서울주택도시공사 소유의 토지를 임대하기 때문에 최초 40년까지 임대할 수 있으며, 갱신 시 추가 40년 연장도 가능하니 80년 동안 장기간 임대할 수 있습니다. 그러나 분양주택 소유자의 75% 이상이 갱신을 청구하는 경우에만 갱신할 수 있습니다.

 

개인 간 거래 허용 기대

2022년 12월 28일 발의한 주택법 개정안에 따르면 입주 후 의무거주기간 5년 이후 전매제한 기간 10년 내 SH 서울주택도시공사에 환매 시 시세차익의 70%를 인정하는 것과 전매제한 기간 10년 이후 개인 간 거래를 허용함으로써 시세차익의 100% 인정하는 것을 검토하고 있습니다. 현행은 개인 간 거래는 허용이 안 되며, 분양받은 사람이 분양한 공공기관에 환매 신청을 해서 감정가격에 의거 매도를 해야 합니다.

 

내가 살 집 직접 보고 계약 결정

토지임대부 주택은 사전 예약을 통해 공급합니다. 보통 청약은 한 번만 하는데, 사전 예약은 본청약에 앞서 청약에 대한 예약을 받는다는 의미로 생각하면 됩니다. 다른 기관에서 쓰는 사전 청약과도 동일한 의미입니다.

 

사전 예약 당첨 후 다른 분양주택 본청약도 신청할 수 있습니다. 다만, 다른 분양주택의 본청약이 당첨된 경우에는 사전 예약 당첨이 취소됩니다.

 

또한 주택 공정이 90% 이상 완료된 시점에 후분양으로 공급이 진행되기 때문에 내가 살 집을 눈으로 직접 보고 선택할 수 있습니다.

 

현재 사전 예약 공고문에서 건물에 대한 분양가격과 토지임대료를 확인할 수 있습니다. 분양가격은 설계금액을 기준으로 본청약 시점의 추정분양가로 설정되어 있습니다. 토지임대료 역시 본청약 시점의 추정금액으로 주변시세와 금리에 따라 변동될 수 있음을 유념해야 합니다. 정확한 분양가격과 토지임대료는 본청약 시기에 확정됩니다.

 

토지임대부 주택 단점

그러면 이러한 토지임대부 주택 분양의 단점은 무엇일까요.

 

1. 건물가격 감가상각

일단 땅의 가격인 지가는 시간이 지날수록 상승하는 반면 건축물은 감가상각이 이루어지기 때문에 시간이 지날수록 떨어집니다. 그런데 땅은 공공기관의 소유이기 때문에 상당 기간 소요한 뒤 집을 팔 때 감가상각으로 인해 건물가격은 분양가보다 떨어질 가능성도 있습니다.

 

2. 토지임대료 상승

토지임대료 역시 평균지가상승률을 고려하여 증액할 수 있기 때문에 월세가 상승하는 듯한 느낌을 받을 수 있습니다.

 

3. 재건축 불리

또한 토지가 공공의 소유이기 때문에 향후 재건축 시 땅을 공공으로 매입하여 진행해야 하는 것이 어려운 점으로 작용할 수 있습니다. 일례로 용산구에 위치한 중산 시범아파트가 토지임대부로 1970년에 공급한 아파트인데, 건물 및 도로 토지가 서울시 및 용산구청의 소유라 53년이 지난 현재에도 재건축에 속도를 내지 못하고 있습니다.

 

4. 세법상 주택 수 포함

토지임대부 주택 또한 세법상 주택에 포함됩니다. 즉 추가로 다른 주택을 소유할 경우 취득세, 양도세, 종부세 등 각종 다주택자 세금에 대해 중과 적용을 받을 수 있습니다.

 

주변 시세 대비 반값 이상으로 싸게 분양받을 수 있는 토지임대부 주택은 앞서 알아본 것처럼 싼 가격에 살 수 있지만 토지가 포함되어 있지 않아 많은 단점도 있습니다. 내 상황을 잘 고려하여 나에게 맞는 주택을 구입하는 것이 중요합니다.