분양권과 입주권이란?

금리의 급격한 인상으로 인해 매수세가 줄어들면서 거래절벽이 이어지고, 아파트 매매뿐만 아니라 분양권 및 입주권 시장에서도 하락세가 뚜렷해지고 있다는 기사를 우리는 종종 접하고 있습니다. 이번 글에서는 분양권과 입주권의 개념 및 차이에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

분양권과 입주권

분양권 및 입주권 모두 새 아파트를 가질 수 있는 권리를 말하는데, 분양권은 아파트 청약을 통해 새 아파트에 입주할 수 있는 권리이며, 입주권은 재건축 및 재개발을 통해 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 참고로 요새 자주 들을 수 있는 마이너스 프리미엄이라는 용어는 이러한 입주권 및 분양권이 최초 분양가보다 낮은 시세에 거래될 때 최초 분양가 대비 매수자가 얻을 수 있는 차액을 의미합니다.

 

분양권과 입주권의 차이

초기 투자 비용

분양권은 분양가의 10~20%에 해당하는 계약금을 지불하고도 매수할 수 있기 때문에 상대적으로 초기 투자 비용이 낮은 편입니다.

 

반면, 입주권은 기존 아파트 평가액과 납부 청산금 및 프리미엄 등이 모두 포함되어 금액을 책정하기 때문에 초기 투자 비용이 높을 수밖에 없습니다. 다만, 재건축 아파트의 일반 분양권보다 입주권을 선호하는 경우가 많은데, 그 이유는 주요 지역 재건축 아파트 분양권의 경우 경쟁률이 상당히 높으며, 입주권 매수 시 이주비 및 건축 시 무상 혜택 등을 얻을 수 있기 때문입니다.

 

취득세

분양권과 입주권은 취득할 때 발생하는 세금을 다르게 책정합니다. 일단 분양권은 취득세가 발생하지 않습니다. 왜냐하면 분양권은 등기부등본에 등기되지 않아 아직 집이 아니므로 집을 취득할 때 발생하는 취득세가 발생하지 않습니다.

 

그러나 입주권은 조합원의 권리를 양도받으면서 등기부등본에 올리기 때문에 그에 따른 취득세가 발생합니다. 다만, 입주권도 주택은 아닌 권리이기 때문에 취득세가 주택 대비 낮은 4.6%가 적용됩니다.

 

양도소득세율

분양권 및 입주권 모두 일정 기간을 보유하다 매매를 하게 되면 당연히 차익이 발생하기 때문에 양도소득세가 부과됩니다. 이때 분양권의 경우 보유기간에 따라 양도소득세가 차등 적용되는데, 1년 미만은 70%, 1년 이상부터는 60%를 적용받습니다.

 

또한 입주권의 경우 1년 미만은 70%, 1년 이상부터 2년 미만까지 60%, 2년 이상은 기본세율 6%에서 45%까지 적용받을 수 있습니다.

 

주택 수 포함 여부

사실 주택 수 포함 여부는 입주권이나 분양권 모두 주택 수에 포함이 됩니다. 다만, 기존에는 주택 수로 포함이 안 되던 분양권이 2021년부터 주택 수에 포함되는 것으로 변경되어 헷갈리실 수 있는 분들이 있기 때문에 차이점에서 다시 한번 설명하였습니다.

 

그러므로 기존 아파트를 보유하고 있던 사람들의 경우 분양권이든 입주권이든 매수하게 될 경우 다주택자가 되므로 취득에 유의하셔야 합니다.

 

분양권과 입주권은 앞서 언급했듯이 아직 주택이 아닌 권리이기 때문에 매수 시 유의해야 합니다. 분양권은 매수 즉시 해당 아파트의 소유권이 확보되는 것이 아니며, 중도금 및 잔금을 치르고 소유권 이전 등기까지 마무리해야 내 소유가 되는 만큼 이 부분을 고려하여 매수하여야 합니다.

 

또한 입주권의 경우 관리처분인가가 통과되면 소유권은 확정되지만, 이번 둔촌주공아파트의 사례에서 볼 수 있듯이 아직 완공되지 않은 주택의 권리인 만큼 사업 지연 및 파행 등의 리스크가 발생할 수 있어 매입에 유의하여야 합니다.