둔촌주공 주변 아파트 시세 (feat.올림픽파크 포레온)

둔촌주공의 재건축 아파트인 올림픽파크 포레온의 본청약이 끝났음에도 불구하고 기대보다 낮은 청약 경쟁률 및 금리 인상으로 인한 부동산 시장 한파로 인해 미계약이 속출할 것으로 예상되며 여전히 둔촌주공에 대한 시장의 관심은 높습니다.

 

미계약이 발생할 것으로 예상하는 이유로 두 가지를 꼽을 수 있는데, 높은 금리 수준에도 불구하고 국민 평형인 84㎡ 평형은 중도금 대출을 받을 수 없는 것이 주요한 원인으로 꼽히고 있으며, 부동산 하락기에 접어들면서 주변 아파트의 시세가 떨어지고 있어 계약을 주저하게 되는 것이 또 하나의 이유입니다.

 

현재는 둔촌주공의 분양가가 주변 시세 대비 적정 또는 싸다고 일각에서는 평가하고 있지만, 주변 아파트 시세가 매달 급격히 떨어지고 있기 때문에 고분양가라는 평가에서 벗어나지 못하게 되었습니다.

공급 면적	분양가	청약경쟁률
29㎡	4억 9300만원 ~ 5억 2340만원	12.8 : 1
39㎡	6억 7360만원 ~ 7억 1520만원	1.04 : 1
49㎡	8억 2970만원 ~ 8억 8100만원	1.55 : 1
59㎡	9억 7940만원 ~ 10억 6250만원	3.71 ~ 8.81 : 1
84㎡	12억 3600만원 ~ 13억 2040만원	2.47~ 9.42 : 1
		1순위 평균 3.69 : 1

 

그러면 도대체 둔촌주공아파트의 주변 아파트들은 어떠한 아파트들이 있으며, 가장 최근에 실거래는 얼마에 되었는지 알아봄으로써 올림픽파크 포레온의 미계약분에 대해 투자를 고려해 볼 것인지에 대해 참조해보시면 좋을 것 같아 정리해 보았습니다.

 

둔촌주공 주변 아파트 시세

둔촌주공아파트 주변에서 약 4,000~5,000세대가량의 단지의 아파트를 송파구, 강동구에서 찾아보면 거리순으로 ① 방이동 올림픽선수기자촌, ② 가락동 헬리오시티, ③ 암사동 강동 롯데캐슬 퍼스트, ④ 고덕동 래미안 힐스테이트, ⑤ 고덕동 고덕 그라시움, ⑥ 상일동 고덕 아르테온으로 볼 수 있습니다.

 

① 방이동 올림픽선수기자촌

일단 둔촌주공아파트와 9호선 둔촌오륜역을 사이에 두고 가장 가까이 있는 올림픽선수기자촌 아파트에 대해 알아보겠습니다. 해당 아파트는 5호선 올림픽공원역과 9호선 둔촌오륜역을 끼고 있는 더블 역세권 아파트이며, 올림픽공원까지 도보로 이동할 수 있는 숲세권 아파트입니다.

아파트명	올림픽선수기자촌
준공일	1988년 6월, 35년 차
세대수	5,540세대, 총 122개 동
면적구성	82㎡~188㎡
국민 평형 (83.06㎡) 최근 실거래가	2022년 10월, 24층 18억 7천만원

 

② 가락동 헬리오시티

다음으로 둔촌주공으로부터 약 6km 떨어진 가락동 헬리오시티 아파트입니다. 2018년 12월 입주를 시작한 헬리오시티는 약 1만 세대의 매머드급 아파트 입주로 시장의 관심을 받았었으며, 헬리오시티의 매매가는 송파구 및 강동구의 아파트를 거래할 때 활용할 수 있는 주요 지표로 사용되고 있습니다.

아파트명	헬리오시티
준공일	2018년 12월, 4년 차
세대수	9,510세대, 총 84개 동
면적구성	61㎡~108㎡
국민 평형 (84.98㎡) 최근 실거래가	2022년 11월, 17층 16억 6천만원

 

③ 암사동 롯데 캐슬 퍼스트

다음은 둔촌주공으로부터 약 4km 떨어져 있는 암사동 롯데 캐슬 퍼스트 아파트입니다. 롯데 캐슬 퍼스트 아파트는 현재 5호선 명일역과 약 1km 도보권에 있어 역과 근접하지는 않지만, 별내선이 완공되면 암사역사 공원 역의 역세권 아파트로 자리매김할 수 있습니다.

아파트명	강동 롯데캐슬 퍼스트
준공일	2008년 9월, 15년 차
세대수	3,226세대, 총 40개 동
면적구성	87㎡~198㎡
국민 평형 (84.98㎡) 최근 실거래가	2022년 11월, 18층 10억원

 

④ 고덕동 래미안 힐스테이트

다음으로 둔촌주공아파트로부터 약 5km에 위치한 고덕동 래미안 힐스테이트입니다. 2016년 12월 준공을 완료한 래미안 힐스테이트는 고덕산을 북쪽으로 끼고 있으며, 5호선 고덕역과는 약 700m, 도보 약 15분 정도 거리에 있습니다.

아파트명	래미안 힐스테이트
준공일	2016년 12월, 6년 차
세대수	3,658세대, 총 51개 동
면적구성	82㎡~132㎡
국민 평형 (84.88㎡) 최근 실거래가	2022년 11월, 13층 12억 2천 6백만원

 

⑤ 고덕동 고덕 그라시움

다음으로 고덕 그라시움 아파트입니다. 해당 아파트는 5호선 상일동역 앞에 있는 역세권 아파트로써 둔촌주공아파트와의 거리는 약 4km입니다. 둔촌주공아파트가 위치한 5호선 둔촌동 역으로부터는 고덕역이 가까울 수는 있으나 차량으로 이동 시 고덕역과 상일동역 사이에 위치한 고덕그라시움 아파트에 조금 더 일찍 도착할 수 있습니다.

아파트명	고덕 그라시움
준공일	2019년 9월, 4년 차
세대수	4,932세대, 총 53개 동
면적구성	82㎡~155㎡
국민 평형 (84.24㎡) 최근 실거래가	2022년 11월, 5층 13억 9천만원

 

⑥ 상일동 고덕 아르테온

다음으로는 고덕 그라시움과 상일동역을 두고 마주한 고덕 아르테온 아파트입니다. 고덕 아르테온 아파트는 해당 아파트 자체로도 약 4,000세대 이상의 대단지 아파트이지만 주변에 약 1,800세대의 고덕 자이 아파트, 약 1,700세대의 고덕 센트럴 아이파크 아파트와 함께 약 7천 세대의 단지를 이루고 있습니다.

아파트명	고덕 아르테온
준공일	2020년 2월, 3년 차
세대수	4,066세대, 총 41개 동
면적구성	80㎡~152㎡
국민 평형 (84.93㎡) 최근 실거래가	2022년 11월, 7층 12억 9천만원

 

또한 현재 분양 일정에 돌입한 강동 헤리티지 자이가 특별공급을 제외한 일반 분양 물량은 106가구밖에 안 되지만, 둔촌 주공 아파트와 입주 시점도 비슷할 뿐만 아니라 위치도 상기 언급된 아파트들에 비해 가장 가깝기 때문에 분양가를 참조할 필요가 있습니다.

 

⑦ 길동 강동 헤리티지 자이

강동 헤리티지 자이는 길동에 위치한 신동아 아파트 1차, 2차 아파트의 재건축 단지로 둔촌주공과는 약 2km 떨어져 있습니다. 또한 5호선 길동역과는 약 1km 정도 떨어져 있어 역과의 근접성이 좋은 편은 아닙니다. 다만 강동 헤리티지 자이는 분양가 상한제가 적용된 아파트로 분양가가 둔촌주공아파트보다 평당 약 1,000만원 저렴한 편입니다.

아파트명	강동 헤리티지 자이
입주일	2024년 6월
세대수	1,299세대 (이 중 특별공급 포함 219세대 분양)
국민 평형 (82㎡) 분양가	약 7억 5천만원

 

이렇게 현재 주변 아파트 시세를 보면 비슷한 평형대가 분양가 약 7억 5천만 원 및 실거래가 10억원부터 18억 7천만원까지 형성되어 있고 둔촌주공아파트의 경우 국민 평형인 84㎡ 분양가가 타입별 약 12억 9천만원부터 13억 2천만원까지 책정되어 있기 때문에 분양가가 무작정 비싸다고만 볼 수는 없을 것 같습니다.

 

다만, 부동산 시장이 하락기에 접어들어 주변 아파트의 시세가 계속하여 하락하고 있는 점 및 상기 언급된 아파트들의 실거래가뿐만 아니라 입지, 학군, 인프라 분석을 통해 아파트별 시세가 왜 차이가 나는지를 분석하여 둔촌주공의 분양가를 면밀히 따져보아야 할 것 같습니다.