등기부등본이란?

부동산 거래의 가장 기본 중 하나는 등기부등본을 파악하는 것입니다. 왜냐하면 등기부등본을 통해 집주인 및 해당 물건에 대해 빚이 얼마나 있는지 알 수 있고, 이는 곧 내 보증금 및 계약금을 지킬 수 있는지와 연관이 있기 때문입니다. 그러나 등기부등본 내 용어가 익숙지 않아 어렵다고 느끼는 분이 많은데, 그래서 등기부등본 용어에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

등기부등본 또는 등기사항 전부증명서

우리가 등기부등본이라고 알고 있는 용어는 2011년에 등기사항 전부증명서로 명칭이 변경되었습니다. 그러나 아직도 많은 이들이 등기부등본이라는 말에 익숙해 여전히 통용되고 있습니다. 그렇기 때문에 등기부등본 또는 등기사항 증명서 모두 같은 자료를 의미합니다.

 

또한 등기부등본이란 말 그대로 부동산 등기 사항에 대해 증명하는 서류로 부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 보여주는 서류입니다. 우리는 이 장부를 통해 해당 부동산 물건에 대해 소유주는 누구인지, 해당 물건을 담보로 한 채무는 없는지 등을 확인할 수 있습니다.

 

등기부등본은 대한민국 법원 인터넷 등기소에서 열람이 가능하며, 일정액 수수료만 지급하면 누구든지 열람할 수 있습니다. 등기부등본은 크게 토지등기부와 건물등기부로 구분하는데, 우리가 보통 거주하는 아파트의 경우 집합 건물이기 때문에 토지등기부와 건물등기부가 합쳐진 집합건물 등기부로 확인합니다. 등기부등본의 항목은 표제부, 갑구, 을구 3가지 항목으로 구분합니다.

 

표제부

표제부는 크게 건물의 표시와 토지의 표시로 구분하며, 건물의 표시에 해당 아파트의 소재 지번, 건물 명칭 및 번호 확인을 통해 내가 거래하고자 하는 아파트의 소재지와 일치하는지를 잘 살펴봐야 합니다. 또한 토지의 표시에 대지권의 표시 확인을 통해 아파트의 경우 내가 거래하려는 아파트의 일부 대지에 대한 나의 소유권을 확인할 수 있습니다.

 

아파트라고 하여 해당 호수에 대해서만 소유권을 가진다고 오해할 수 있으나, 아파트와 같은 집합건물은 다수의 인원이 소유권을 가지고 있기 때문에 대지권 비율에 따라 대지 지분을 가지게 됩니다. 대지권의 표시 확인이 중요한 이유는 대지권이 등기되어 있지 않은 경우가 있을 수도 있으며, 토지 별도 등기를 통한 근저당권 설정 등이 걸려있을 수 있기 때문입니다.

 

갑구

갑구를 통해 해당 물건에 대한 소유권에 관련된 사항을 확인할 수 있습니다. 예를 들어, 소유권 변동, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기, 예고등기 등을 확인할 수 있습니다.

 

우선 내가 거래하려고 하는 집주인이 해당 부동산의 실 소유자인지 확인해봐야 하며, 지분이 구분되어 있어 소유주가 여러 명이라면 어떻게 나누어져 있는지 등을 확인해야 합니다. 또한 권리자 및 기타 사항에서 볼 수 있는 용어로 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 경매개시결정 용어가 있다면 실구매자 및 부동산 초보들은 해당 부동산은 피하는 것이 좋습니다.

 

압류, 가압류, 가처분

압류나 가압류나 빚을 진 채무자가 해당 물건을 팔지 못하도록 하는 조치라는 것은 같습니다. 다만, 압류는 행정기관이 채무자를 상대로 강제집행 절차를 진행하는 것이며, 가압류는 돈을 빌려준 개인이 소송을 위해 해당 물건을 팔지 못하게 막아두는 임시 조치입니다.

 

반면, 가처분은 돈에 관련된 권리 이외에 권리를 보전하기 위한 것입니다. 가압류나 가처분이나 해당 물건에 대해 처분하지 못하도록 막는 집행보전제도라는 점에서는 같으나, 가압류는 금전에 대한 권리를 확보하는 것이 목적이고, 가처분은 부동산에 대한 처분 자체를 막는 목적을 가지고 있기 때문에 언뜻 보면 비슷하지만, 경매 진행 시 인수 순위가 달라집니다.

 

가등기, 예고등기

가등기는 본등기의 순위를 보전하기 위해 사전에 하는 예비 등기입니다. 이러한 가등기는 자체만으로는 효력이 없지만, 본등기 시에 순위 보전의 효력이 있어 후순위를 말소 처리시킬 수 있습니다. 즉, 해당 부동산에 대해 매매하기로 약속했을 때, 소유권 확보 전 미래에 그 권리를 주장하기 위해서 가등기하게 됩니다.

 

반면, 예고등기의 경우 이미 해당 물건의 등기 말소 또는 회복을 위해 소송이 걸려있는 경우, 이를 타인이 해당 매물을 거래하기 전 경고하기 위한 목적의 등기입니다. 예고등기는 앞서 언급한 대로 경고를 위한 목적이므로 물권변동에는 아무런 효력이 없습니다. 다만, 해당 물건에 대해 경고를 한다는 것은 주의를 요구하는 부동산이므로 매매에 주의를 기울여야 합니다.

 

경매개시결정

갑구에 경매개시결정 내용이 있다면 이는 말 그대로 경매를 진행할 물건이라는 의미이며, 압류도 동시에 진행될 수 있기 때문에 거래를 중지하는 것이 좋습니다.

 

을구

을구는 갑구에서 보이는 소유권을 제외한 그 외 권리 사항에 대한 정보를 보여주고 있습니다. 갑구의 소유권 확인도 물론 중요하지만, 을구의 확인이 우리가 좀 더 유심히 살펴봐야 하는 이유는 우리가 전세 및 월세 계약을 체결할 때 보증금과 연결된 부분이기 때문입니다.

 

을구를 통해 근저당권 설정 여부를 확인할 수 있는데, 이는 집주인이 해당 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때 갚아야 하는 우선순위를 확인할 수 있음을 의미합니다. 이는 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매되거나 압류당할 때 우리 보증금을 돌려받지 못할 수 있음을 의미합니다.

 

전세권

전세권은 우리가 전세를 구할 때 계약기간만큼 집을 빌려 사용하고, 이사를 할 때 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 전세권을 설정하면 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 전세 보증금을 우선하여 변제받을 수 있도록 임차인을 보호하고 있기 때문에, 을구에 전세권이 기입되어 있다면 먼저 해당 부동산을 계약한 사람이 있으며, 우리보다 변제 순위가 앞설 수 있음을 확인할 수 있습니다.

 

근저당권, 저당권

근저당권 또는 저당권은 쉽게 말하자면 임대인이 가지고 있는 빚을 채권자가 돌려받기 위해 임대인의 재산에 담보를 설정해 놓은 것입니다. 그렇기 때문에 집주인이 빚을 갚지 못할 경우 저당권 또는 근저당권이 설정되어 있어 우선권이 있는 채권자가 집주인의 재산 처분 시 돈을 먼저 돌려받을 수 있는 것입니다.

 

그리고 근저당권과 저당권의 차이는 저당권이 정해진 액수만큼 담보하는 것이라면 근저당권은 대출 이자 등 증감으로 변동할 수 있는 금액까지 고려한 권리라는 차이입니다. 다만, 부동산을 매매 시 대출받는 집주인이 많은 관계로 근저당권 및 저당권이 설정되어 있다고 무조건 해당 매물을 회피하기보다는 설정된 액수 및 순위를 분석함으로써, 내 보증금을 무사히 돌려받을 수만 있다면 거래를 진행할 수도 있습니다.

 

마지막으로 등기부등본을 통해 알아봐야 할 사항을 정리해보자면, 첫째, 표제부를 통한 소재지 위치, 해당 물건의 용도 확인, 둘째, 갑구를 통해 소유주 및 소유권 문제 확인, 셋째, 을구를 통해 집주인의 채무액 및 선순위 채권에 관해 확인해보아야 합니다.