전월세 전환율 현황 및 계산

치솟는 대출 금리와 전셋값 상승으로 인해 임차인들의 부담이 늘어나면서 전세의 월세화가 가속화되고 있다는 뉴스를 우리는 자주 접하고 있습니다. 또한 기존 전세로 살고 있던 세입자들도 월세로 전환하는 것이 유리할 수 있는 요즈음 전·월세 전환 고려 시 보증금 및 월세를 어떻게 계산하면 좋을지 전·월세 전환율 현황 및 계산 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

전·월세 전환율 현황

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왜 임대인, 임차인 모두가 월세를 원하는 시장이 되었을까

인플레이션으로 인해 물가가 치솟는 현재 물가를 잡기 위해 지속해서 기준금리를 올리고 있고, 이에 따라 대출금리가 지속해서 상승하고 있습니다. 그리고 세입자들은 전세를 얻으며 받았던 전세자금 대출의 금리가 지속해서 상승하면서 이자 부담이 늘어나고 있고, 이자가 월세보다 부담이 되는 상황이 되고 있습니다.

 

또한 앞으로도 금리는 더 오를 것이라는 전망 때문에 월세를 원하는 세입자가 많아지고 있습니다. 실제 시중은행의 전세자금 대출금리가 최근 6%까지 치솟고 있다고 하니 이자를 감당하기 어려운 세입자들은 한 푼이라도 더 아끼고자 월세 전환을 고려해볼 수밖에 없는 상황인 것 같습니다.

 

임대인의 경우도 마찬가지로 월세를 선호합니다. 왜냐하면 보통 전세보증금을 받은 임대인들의 경우 부동산 및 주식 등 투자를 하여 이익을 얻는 등의 활동을 하는데, 부동산 시장 및 주식 시장 등 투자처들이 현재 장기적인 하락기에 진입하였기 때문에 원하는 수익률을 얻을 수 없게 되었습니다.

 

그렇기 때문에 안정적인 월세를 받는 것이 인플레이션을 대처하는데 더 유리해졌기 때문에 월세를 선호하고 있습니다. 물론 이외에도 임대차 3 법으로 인해 전세 매물이 사라져 전셋값 상승을 부추긴 것도 영향을 미치고 있습니다.

 

현재 전·월세 전환율은 4.25%

전세를 월세로 전환할 때, 집주인이 전세보증금을 대폭 줄이는 대신 월세를 많이 늘리면 세입자 입장에서는 부담이 늘어납니다. 그렇기 때문에 주택임대차보호법에서는 전세보증금을 월세로 전환할 때 일정 비율을 넘지 못하도록 법으로 정해서 세입자를 보호하고 있는데, 이것을 전·월세 전환율이라고 합니다.

 

또한 전·월세 전환율은 최대 상한 비율을 정하여 일정 범위를 초과할 수 없게끔 정하고 있는데, 한국은행 기준금리 + 대통령령에서 정하는 금리 연 2%로 계산하고 있습니다. 2022년 7월을 기준으로 한국은행 기준금리가 2.25%이므로 최대 상한 비율은 4.25%입니다. 정부는 부동산 정책에 변화를 줄 때마다 대통령령에서 정하는 금리를 변화시키며 전·월세 시장에 영향을 미치고 있습니다.

 

전·월세 전환율은 강제법이 아니다

전·월세 전환율은 전세를 월세로 전환하기 위해 주택임대차보호법에서 정하고 있는 참고 기준일뿐 지키지 않는다고 해서 처벌이나 벌금이 따르는 강제조항이 아닙니다. 다만, 전·월세 전환율보다 높은 월세로 계약을 마친 세입자의 경우 민사소송을 거쳐 환불받을 수 있는 방법이 있으나 실제로 세입자가 진행하기 어려워 유명무실한 방법입니다.

 

전세의 월세화가 빠르게 진행되면서 전세대란을 고민했던 세입자들은 월세 대란의 고민을 해야 하는 상황입니다. 월급은 오르지 않고 물가만 올라 생활비가 차지하는 비중이 커지는 상황에서 월세까지 부담이 가중되고 있기 때문에, 세입자들은 전세의 월세 전환에 대해 전환율을 통해 계산을 미리 해보고 전세를 유지하던 월세로 전환하던 임대인과 유리한 쪽으로 협의하는 게 중요할 것 같습니다.

 

전·월세 전환율에 따른 월세 계산

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전·월세 전환율은 월세에 12개월을 곱한 값에서 전세보증금과 월세 보증금 차액으로 나눈 다음 100을 곱해서 계산합니다.

즉, 전·월세 전환율=(월세 x12) / (전세보증금 - 월세 보증금) x100입니다.

 

전세 6억 원 집을 보증금 2억 원+월세로 변경을 원할 시

예를 들어 6억 원짜리 전세로 살고 있고, 집주인과 세입자가 보증금을 2억 원으로 줄이고, 나머지 4억 원을 월세로 전환하기로 협의하였습니다. 즉 보증금 2억에 월세를 내는 반전세로 전환하였을 경우 월세를 계산해 보겠습니다.

 

현재 전·월세 전환율 최대 상한 비율 4.25%=(월세 x12) / (6억 원 - 2억 원) x100이므로, 월세는 보증금 차액 4억 원에 4.25%를 곱한 후 12로 나누면 최종 1,416,667 원 정도 됩니다. 간략히 식을 다시 말하자면 월세=전·월세 전환율 x 보증금 차액 / 12로 계산하면 됩니다.

 

이러한 전·월세 전환율 계산은 월세를 전세로 전환할 때는 해당이 안 되며, 기존 계약 전환 시에만 적용된다는 점을 참고하셔야 합니다.

 

또한 한미 기준금리가 역전되면서 한국은행에서는 기준금리를 올릴 수밖에 없는 상황이 되면서 전·월세 전환율의 기준이 되는 한국은행 기준금리가 또 상승할 예정이므로 함께 지켜봐야 합니다.