전입신고, 확정일자, 전세권 설정등기 차이 및 필요 경우

치솟는 금리로 인해 레버리지를 활용하여 주택을 구매했던 다주택자의 경우 이자 감당이 어려워지고, 집들을 처분하려고 해도 주택시장이 얼어붙고 있어서 처분도 어렵습니다.

 

이에 따라 세입자들은 보증금을 집주인이 돌려주기 어려워지는 상황이 올지 불안합니다. 세입자는 보증금을 보호받기 위한 전입신고 및 확정일자를 받아 놓았는지 다시 한번 확인해봐야 하는 때이며, 확정일자를 받기 어려운 상황이라면 전세권 설정등기를 해야 하는데 그 차이가 무엇인지 알아보겠습니다.

 

전입신고와 확정일자 개념 및 차이

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개념

확정일자란 해당 문서에 작성된 일자에 완전한 증거력을 부여하는 법률상의 날짜입니다. 말 그대로 해당 문서가 특정 일자에 존재하고 있었다는 것을 공적으로 증명해 주는 것입니다. 이러한 확정일자는 전입신고를 해야만 가능한데, 전입신고란 새집으로 이사 갈 때 새집이 속해있는 지역의 관할기관에 이사 간 날부터 14일 이내에 신고하는 것을 말합니다.

 

차이

법이라는 것이 참 어려운 것이 하나만 해서 모든 것이 보장되면 좋겠지만 각 권리에 대해 보장하는 법령이 다르기 때문에 이러한 차이가 발생합니다.

 

그래서 전입신고를 통해 집주인이 바뀌더라도 전 집주인과 계약한 기간까지 거주할 수 있도록 하는 권리를 보장해 주는 것이고, 확정일자 취득을 통해 거주하는 집주인에게 문제가 발생해 집이 경매를 넘어갈 경우 보증금을 보상받을 권리를 보장해 주는 것입니다.

 

절차

전입신고 및 확정일자는 새로 거주하게 된 집이 속하는 동주민센터에 가서 받는 것이 가장 간단합니다. 물론 전입신고의 경우 온라인을 통해도 가능하고, 확정일자는 등기소 및 법원에서도 받을 수 있지만 동주민센터에서 한 번에 해결하는 것이 가장 쉬울 것입니다.

 

일단 동주민센터를 방문하여 전입 신고서를 작성하면 되는데, 이사 후 14일 이내에 세대주 또는 세대원이 신분증만 지참하고 방문하는 것만 주의하시면 됩니다. 확정일자는 전입신고를 한 후 전·월세 계약서에 확정일자 도장을 찍어주는 간단한 행위로 모든 절차가 마무리됩니다.

 

전세권 설정등기와 확정일자 차이 및 필요 경우

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전세권 설정등기란 등기소에 전세를 들어가는 집의 등기사항 전부증명서에 세입자라는 사실을 기록하는 것입니다.

 

전세권 설정등기와 확정일자 차이

전세권 설정등기와 확정일자의 가장 큰 차이는 전입신고의 유무입니다. 앞서 설명한 대로 확정일자를 받기 위해서는 전입신고가 선행되어야 하지만, 전세권 설정등기는 전입신고를 하지 않아도 할 수 있습니다. 그 외 차이는 아래와 같습니다.

 

구분	확정일자	전세권 설정등기
임대인 동의	불필요	필요
비용	600원	등록세는 보증금의 0.2%, 그 외 지방교육세(등록세의 20%), 등기신청 수수료(15,000원), 법무사 비용
소액보증금 최우선 변제	최우선 변제 가능	최우선 변제 불가
보증금 돌려받지 못할 때	보증금반환 청구 소송 필요	보증금반환 청구 소송 없이 경매 가능
경매 진행 시	건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금 보상	건물가격에서만 보증금 보상

 

보증금을 돌려받지 못할 때 확정일자의 경우 보증금 반환청구 소송을 통해 승소 후 경매를 신청할 수 있으며, 전세권 설정등기의 경우 소송절차 없이 바로 경매 신청이 가능합니다.

 

또한 경매에 넘어간 집이 건물 가격 5천만 원, 토지 1억 원이고, 임차보증금이 6천만 원인 경우 확정일자를 받았을 경우 건물가와 토지가를 합한 금액에서 보상할 수 있기 때문에 임차보증금 6천만 원을 전부 보상받을 수 있지만, 전세권 설정등기의 경우는 건물가 내에서만 보상할 수 있으므로 5천만 원만 보상받을 수 있습니다.

 

전세권 설정등기 필요 경우

임대인 동의도 필요 없고, 비용도 안 들며, 경매 진행 시 보상을 더 많이 받을 수 있는 확정일자를 받는 것이 훨씬 유리해 보입니다. 그러면 전세권 설정등기는 언제 필요한지 알아보겠습니다.

 

가장 대표적인 경우는 오피스텔 계약 시입니다. 오피스텔의 경우 임대인이 투자용 목적으로 가지고 있어서 세입자가 전입신고를 할 경우 다주택자 중과가 되기 때문에 세입자의 전입신고를 꺼릴 수 있습니다. 이러한 경우는 전세권 설정등기를 통해 보증금을 보호받아야 합니다. 또한 회사에서 직원들 숙소를 얻어주는 등 회사 명의로 계약하는 경우에도 전세권 설정등기가 필요합니다.

 

요즈음 금리 상승 및 다주택자 규제로 인해 많은 다주택자가 보증금을 돌려주지 못해 매각 물건이 늘어난다는 뉴스를 많이 접할 수 있습니다. 이렇게 불안한 전·월세 시장의 세입자로서 우리는 최소한의 행위를 통해 우리의 보증금을 지킬 수 있는 방안을 마련해 둘 필요가 있습니다.