토지거래허가구역이란?

많은 사람이 살고 싶어 하는 희망 지역 중 강남 3구의 대부분 지역 및 용산, 목동 등이 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 뉴스는 많이 보셨을 겁니다. 앞으로도 이렇게 수요가 몰리고 인기가 많은 지역은 정부 정책에 따라 토지거래허가구역으로 지정될 수 있으므로 토지거래허가구역에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

토지거래허가구역

토지거래허가구역은 땅 투기 억제를 목적으로 시행하는 제도로써, 해당 구역의 토지를 매매하고자 하는 경우 해당 지자체에 신고해야 합니다. 개인 거래에 대해 지자체에서 서류 검토 및 현장 조사를 하는 등 정부가 적극적으로 개입하는 제도로 부동산 정책 중 가장 강력한 규제 중 하나라고도 할 수 있습니다.

 

또한 주거용 토지 매입 시 2년의 의무 이용 기간이 존재합니다. 즉 2년 동안 반드시 실거주해야 하는 것을 법으로 제재하고 있기 때문에 갭투자를 방지하는 정책이기도 합니다.

 

현행 규정에 따르면 주거지역의 경우 60제곱미터를 초과하는 토지 거래의 경우 신고를 하여야 합니다. 단, 토지거래허가구역 지정 시 해당 지역의 거래 실태에 따라 기준 면적의 10% 이상 300% 이하에서 따로 지자체에서 정할 수 있다고 합니다.

 

토지거래허가제 왜 무서운가

허가구역 내 거래 시 신고를 이행하지 않을 경우 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 시 토지 가격의 30%에 상당하는 벌금을 내야 합니다. 또한 주거용 토지의 경우 실거주를 이행하지 않을 경우 신고된 실거래가의 10% 내에서 의무 이용 기간인 2년 동안 이행강제금을 납부하여야 합니다.

 

토지거래허가구역 예외 적용

임대차 계약으로 실거주가 어려운 주택은 불가

앞서 언급한 대로 주거용 토지에 대한 토지거래허가제는 갭투자를 막기 위한 목적이 있기 때문에 실거주를 의무화하고 있습니다. 그렇기 때문에 해당 주택에 임대차 계약이 남아있는 경우에는 실거주할 수 없으므로 허가를 받을 수 없습니다.

 

단, 허가받고 실제로 소유권을 이전하기까지는 통상 2~3개월 정도가 소요되므로, 이 기간 내 임대차 계약이 종료되어 실거주를 할 수 있는 경우는 예외 적용할 수 있습니다.

 

신규 분양 주택은 전세 계약은 가능

신규로 주택을 분양받는 경우는 2년간 실거주 의무를 부과하지 않기 때문에 전세 계약을 체결할 수 있습니다.

 

부부 공동명의는 동일인 취득으로 간주

부부가 공유지분을 각각 취득하는 경우, 이는 동일인 취득으로 간주하고 면적 전체를 합산하여 허가 대상 면적으로 판단합니다. 예를 들면 현재 강남구 청담동은 토지면적 18제곱미터가 초과할 경우 신고를 해야 하는데, 부부가 공동명의로 대지면적 35제곱미터의 아파트를 공동명의로 소유하더라도 이는 합산하여 35제곱미터이므로 허가 대상에 해당합니다.

 

다주택자 특별 소명 필요

이미 주택을 소유한 사람이 토지거래허가구역 내 주택을 구입하고자 하는 경우 해당 주택을 취득해야 하는 사유에 대해 소명하여야 합니다. 단, 기존에 소유한 주택이 토지거래허가구역에 있다면 소명 외에도 기존 주택의 처리 계획까지 신고하여야 합니다.

 

상기와 같이 강력한 방법으로 규제하고 있기 때문에 반포와 같이 상대적으로 규제가 풀리는 지역은 가격이 급등하는 등 풍선효과 부작용도 나타나고 있습니다. 또한 주택의 매매가 줄어들어 거래절벽이 나타나고, 제값을 받을 수 없는 집주인들은 매매 대신 증여를 선택하는 등 오히려 실구매자들이 집을 구매할 수 없는 경우도 있습니다.

 

이처럼 토지거래허가제가 부동산 시장에 미치는 영향이 크기 때문에 정책의 실효성에 대해서는 앞으로도 시장을 꾸준히 지켜봐야 할 것 같습니다.