1기 신도시 특별법 요약 및 수혜지역 총정리

1기 신도시 특별법이라고 더 잘 알려진 노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1기 신도시 특별법=노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법

국토교통부에서 요약한 특별법의 골자는 아래와 같습니다.

<출처 : 국토교통부>

1. 특별법 적용 대상

노후 계획도시라는 말 그대로 노후화된 계획도시만을 대상으로 하는데, 노후의 정의는 20년 이상 경과를 의미하며, 계획도시는 택지조성사업으로 구성된 100만 제곱미터 이상의 택지로 정의하고 있습니다.

 

특별법 세부를 보면 100만 제곱미터는 인구 2.5만명, 주택 1만호 내외의 '동' 크기로 정의하고 있는데, 간단히 말하자면 송파구 헬리오시티가 9,510세대, 연면적 약 150만 제곱미터이므로 헬리오시티 아파트 단지를 생각하면 됩니다.

 

해당 조건 안에서 가장 주목받는 지역이 바로 1기 신도시 5곳입니다. 아래 이미지에서 보듯이 1기 신도시 분당, 평촌, 일산, 산본, 중동은 1990년대 초반에 계획하에 100만 제곱미터 이상의 택지에 구성되었습니다.

<출처 : 한국건설산업연구원>

 

다만, 시행령을 통해 하나의 택지지구가 100만 제곱미터가 안 되더라도, 인접한 2개 이상 지역의 택지 면적 합이 100만 제곱미터 이상이 될 경우 특별법 대상이 될 수 있도록 하였습니다.

 

2. 특별법 절차

이번 특별법은 아래 이미지와 같은 절차로 진행하게 되는데, 이번 국토교통부의 발표가 1단계인 '기본방침' 제정 단계이며, 앞으로 지자체의 기본계획 수립 및 특별정비구역 설정 후 재건축 사업을 진행하게 됩니다.

<출처 : 국토교통부>

3. 특별법 혜택

위와 같은 절차를 거쳐 특별정비구역으로 설정되면 재건축 안전진단 완화, 토지용도 변경 및 용적률 상향, 입지규제 최소구역 지정 및 리모델링 세대수 증가 등의 혜택이 있습니다.

 

1) 재건축 안전진단 완화 및 면제

구축 아파트 재건축 사업의 가장 큰 장애물이 바로 안전진단입니다. 구조 안정성 및 설비 노후도 등 안전진단 기준을 충족해야 재건축을 진행할 수 있는데, 안전진단 기준을 충족하지 못하면 재건축 승인을 받지 못하는 아파트 단지들도 많이 있습니다.

 

그러나 특별정비 예정 구역으로 지정되면, 완화된 안전진단 기준 적용이 가능해지며, 기본방침에서 제시하는 대규모 기반 시설 및 상업지구 확충 등 일부 조건을 충족하면 안전진단을 면제까지 받을 수 있게끔 하였습니다.

 

2) 용적률, 용도지역 등 도시·건축규제 완화

용적률 상향은 이번 특별법의 가장 큰 혜택으로도 볼 수 있습니다. 용적률 상향은 재건축 시 기존 아파트 대비 더 고층으로 지을 수 있다는 의미인데, 고층으로 지을 경우 일반분양 세대수가 증가하여 기존 조합원들의 분담금이 줄어들 뿐만 아니라, 세대 수가 더 많은 대단지로 탄생하여 지역 내 대장 아파트 단지로 거듭나게 되어 누릴 수 있는 혜택이 증가합니다.

 

또한 리모델링의 경우에도 세대 수 추가 허용 기준을 완화해주기로 하였습니다. 다만, 수직증축과 수평증축으로 구분하는 리모델링의 경우 수직증축의 경우 안전진단 기준이 더 까다로운 편인데, 이번 안에서는 수직증축 등 리모델링에 대한 세대 수 추가 외 구체적인 계획이 없어 시행령을 지켜봐야 하는 상황입니다.

 

4. 특별법 수혜 지역

이번 특별법은 1기 신도시를 포함 전국 49곳이 적용받을 수 있습니다.

 

서울부터 살펴보면 개포, 신내, 고덕, 상계, 중계, 목동, 수서 지역이며, 경기도는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동, 포일, 철산, 하안, 화정, 영통, 능곡 지역입니다.

 

지방의 경우 대표적으로는 부산 해운대, 대구 칠곡, 대전 둔산, 광주 상무 등이며, 자세한 수혜 지역은 아래와 같습니다.

<출처 : 헤럴드경제>

 

5. 특별법 주요 쟁점

1) 재건축 초과 이익 환수

특별정비구역 지정을 통한 재건축 아파트 단지들은 정책의 혜택을 입은 단지이기 때문에 재건축을 통한 초과 이익 환수에 대해 기준을 별도로 정해야 할 텐데 적정수준에 대해 정부 기관과 조합원들 간의 논쟁 여지가 다분합니다.

 

2) 조합원 의견 불일치

100만 제곱미터 이상이 되도록 다수의 단지를 통합하여 정비하는 방식이기 때문에 그만큼 조합원 수도 늘어나게 됩니다. 재건축 규모가 커질수록 조합원들의 의견 합치가 어려운 점을 감안하면 사업이 늦어지는 사례가 발생할 수도 있습니다.

 

3) 특별정비구역 선정 순서

이미 앞서 언급했듯이 노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법은 1기 신도시 특별법이라는 이름으로 먼저 알려진 만큼 1기 신도시에 대한 특혜라는 이슈를 야기했습니다.

 

그렇기 때문에 어느 지역을 특별정비구역으로 선정하는지에 따라 지역 형평성 문제가 불거져 사업이 지체될 수 있습니다.

 

4) 이주대책 지원

지자체에서 이주대책에 대한 세부 계획을 수립하게끔 하였습니다. 그렇기 때문에 이주 단지 부족에 따른 추가 규제 완화, 금융지원 방안 등 지자체별 요구사항이 다양하기 때문에 정부와 조율하는 데 있어 많은 애로사항이 존재할 것입니다.

 

이번 특별법은 여러 쟁점에 대한 구체적인 계획을 바탕으로 국회를 통과하면 2024년부터 시행 예정입니다. 다만, 재건축 건축비 상승 및 집값 하락에 따른 재건축 추진이 어려워짐으로써 특별법에 대한 효과성 감소 및 지역 형평성 문제 등으로 인해 국회 통과가 될지는 미지수입니다.